โลกในมุมมองของ Value Investor           24 เมษายน 53

ดร. นิเวศน์ เหมวชิรวรากร

ความร่ำรวยมหาศาลที่ได้มาอย่างสุจริตนั้น  ในอดีตมักจะมาจากการทำธุรกิจและการซื้อที่ดิน  มีคำพูดที่ว่า  คนจีนนั้นร่ำรวยจากการทำธุรกิจและอาศัยอยู่ในเมือง   ส่วน “แขก” นั้น  จับจองที่ดินผืนใหญ่ชานเมืองเลี้ยงวัวและก็ร่ำรวยมหาศาลจากราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น  มาถึงยุคปัจจุบัน  การทำธุรกิจก็ยังเป็นหนทางที่ทำให้ร่ำรวยได้มหาศาล  แต่ก็ยากขึ้นมากสำหรับคนที่ไม่ได้มีต้นทุนเดิมที่ใหญ่พอ  พูดง่าย ๆ  สำหรับคนไทยที่ไม่ได้มีพ่อแม่ที่มีฐานะร่ำรวย  การเริ่มธุรกิจที่จะสามารถเติบโตมหาศาลก็ยากมาก  เพราะในเมืองไทยเราไม่มีอุตสาหกรรม “ไซเบอร์” ที่มีศักยภาพพอที่จะทำให้คนตัวเล็ก ๆ  สร้างธุรกิจจนร่ำรวยได้ง่ายเหมือนอย่างในอเมริกาหรือจีน  ส่วนเรื่องที่ดินนั้น  สำหรับคนที่มีเงินมาก  การเล่นที่ก็ยังเป็นหนทางสร้างความมั่งคั่งที่น่าจะโดดเด่นไม่แพ้การทำธุรกิจ  อย่างไรก็ตาม  เป็นเรื่องยากมากที่คนมีเงินน้อยจะเข้าไปเล่นที่ได้  การจับจองที่ดินถูก ๆ  เพื่อ “เลี้ยงวัว” ไม่มีอีกแล้ว

โชคดีที่ตลาดหุ้นเกิดขึ้น  คน  “ตัวเล็กตัวน้อย”  นั่นก็คือนักลงทุนที่มีเงินเพียงน้อยนิดสามารถ “ซื้อธุรกิจ”  ในตลาดหลักทรัพย์  เป็นเจ้าของหุ้นบางส่วนของธุรกิจที่มีผลการดำเนินงานที่ดีหรือเป็นธุรกิจที่ดีที่สุดของประเทศได้  ผลก็คือ  นักลงทุนบางคนสามารถที่จะสร้างความมั่งคั่งและร่ำรวยมหาศาลได้ทั้งที่ไม่ได้มีต้นทุนเงินมากมายในตอนเริ่มแรก  และเมื่อเวลาผ่านไปนานกว่านี้อีก  ผมเชื่อว่าจะมีคนร่ำรวยจากการ “ทำธุรกิจ”  ผ่านตลาดหุ้นมากขึ้นเรื่อย ๆ   ผมยังเชื่อด้วยว่า  ในที่สุด  คนที่รวยโดยการทำธุรกิจผ่านตลาดหุ้นจะเป็นเรื่อง  “ปกติ”  เช่นเดียวกับคนที่รวยจากการทำธุรกิจด้วยตนเอง

คนที่รวยจากการเล่นที่นั้น  อาจจะดูว่าอย่างไรเสียก็คงเป็นเรื่องของคนที่มีเงินมากเท่านั้น   ว่าที่จริงในปัจจุบันน่าจะยากขึ้นไปอีกสำหรับคนที่มีเงินน้อยเพราะราคาที่ดินสูงขึ้นมาก  ข้อนี้  ถ้ามองอย่างผิวเผินก็อาจจะเป็นอย่างนั้น  แต่ถ้าพิจารณาให้ลึกซึ้งก็จะพบว่าอาจจะไม่จริง   เพราะตลาดหุ้นนั้น   มี  “กลไก” ในการที่เราจะสามารถลงทุนหรือ  “เล่น”  ที่ดิน  ผ่านการซื้อหุ้นในตลาดหลักทรัพย์ได้  มันอาจจะไม่ใช่การลงทุนในที่ดินโดยตรง  แต่มันก็ส่งผลคล้ายกัน  นั่นก็คือ  ถ้าราคาที่ดินที่ถือโดยบริษัทจดทะเบียนที่เราลงทุนนั้นปรับตัวขึ้นไป  ราคาหุ้นที่เราถืออยู่ก็จะปรับตัวขึ้นไปด้วยแม้ว่าจะปรับขึ้นไม่เท่ากัน  ผลก็คือ  เราสามารถลงทุนใน  “ที่ดิน”  และ/หรือสิ่งปลูกสร้างได้ด้วยเงินเพียงน้อยนิด  เหนือสิ่งอื่นใด  เวลาที่เราลงทุนในหุ้น  เราก็มักจะได้รับปันผลทุกปีในขณะที่การลงทุนซื้อที่ดินโดยตรงนั้น  เราจะได้ผลตอบแทนก็ต่อเมื่อเราขายที่ดินนั้นแล้ว

การ “เล่นที่ผ่านหุ้น” นั้น  ที่จะได้ผลใกล้เคียงกับการเล่นที่จริง ๆ  ก็คือ  การซื้อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์  เพราะกองทุนจะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มีการพัฒนาและมีรายได้แล้ว  ผู้ถือหน่วยลงทุนก็คือ “เจ้าของ”  บางส่วนของอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนถืออยู่  ดังนั้น  ด้วยเงินลงทุนเพียงน้อยนิด  เราก็เป็นเจ้าของที่และสิ่งปลูกสร้างที่ดีมากได้  เหนือสิ่งอื่นใด  รายได้ที่ได้ไม่ต้องเสียภาษี  อย่างไรก็ตาม  กองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น  เป็นวิวัฒนาการที่ยังค่อนข้างใหม่  ดังนั้น  การลงทุนก็คงต้องศึกษาและทำอย่างระมัดระวัง

การเล่นที่ผ่านหุ้นอีกแบบหนึ่งก็คือ  มองหาหุ้นของบริษัทที่เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจำนวนมากโดยเฉพาะที่เป็นที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่มีมูลค่าสูงขึ้นมากเมื่อเปรียบเทียบกับมูลค่าหุ้นของบริษัท  การซื้อหุ้นเหล่านั้นเท่ากับว่าเราเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบางส่วนนอกเหนือจากธุรกิจอื่น ๆ  ของบริษัทที่อาจจะทำกำไรได้ดีอยู่แล้ว  ถ้าเราคำนวณหรือพิจารณาดูแล้วว่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเหล่านั้นในไม่ช้าก็จะ “แปลง”  เป็นเงินสดและกำไรออกมาด้วยวิธีการใดวิธีการหนึ่งและมันมีมูลค่ามากกว่าค่าหุ้นที่เราจะจ่ายในวันนี้มาก  การซื้อหุ้นเหล่านั้นก็จะให้ผลตอบแทนที่ดี  และนี่ก็คือแนวทางลงทุนในสไตล์ของ Assets Play เพียงแต่ทรัพย์สินนั้นเป็นเรื่องของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่บริษัทอาจจะไม่จำเป็นต้องขายทรัพย์สินเพื่อที่จะสร้างเงินสดหรือกำไรโดยตรง

โดยส่วนตัวผมเองนั้น  ผมไม่ใคร่สนใจหุ้น Assets Play หรือหุ้นของกิจการที่มีทรัพย์สินมากเท่าไรนัก   อย่างไรก็ตาม  เมื่อเร็ว ๆ  นี้  ผมรู้สึกว่าราคาที่ดินโดยเฉพาะในย่านใจกลางเมืองที่เจริญที่สุดของประเทศนั้น  มีราคาเพิ่มขึ้นไปเร็วและสูงมาก  ประเด็นก็คือ  ผมแทบจะไม่มีการลงทุนในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์เลย  ว่าที่จริงแม้แต่บ้านอยู่อาศัยของตนเองก็ยังไม่มี  ผมรู้สึกว่าผม  “ตกรถ”  ที่ดินรอบนี้อย่างแรง  ก่อนหน้านี้เพียงเล็กน้อยผมเคยคิดว่าจะซื้อที่ดินเพื่อปลูกบ้านย่านกลางเมืองแต่ก็ไม่ได้ทำ   เวลานี้ราคาที่ดินขึ้นไปแล้วอย่างแรงมาก  ผมจะทำอย่างไร?   ทางหนึ่งก็คือ  ตามไปซื้อที่ราคาแพงซึ่งผมไม่รู้ว่าจะคุ้มไหม   แต่อีกทางหนึ่งที่ผมคิดว่าอาจจะยังไม่สายเกินไปก็คือ  ไปซื้อที่ดิน  “ผ่านหุ้น” ของบริษัทที่มีที่ดินที่ดีที่สุดของเมืองไทยที่ราคาหุ้นยังไม่ได้ปรับตัวขึ้น   ผมพบว่าหุ้นหลายตัวเข้าข่ายนั้น   ผมเลือกหุ้นตัวที่ดีที่สุดแล้วก็ซื้อเก็บไว้  ผมเชื่อว่าวันหนึ่งมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่สูงขึ้นมากนั้นจะแปลงออกมาเป็นเงินสดและผลกำไรที่เพิ่มขึ้น  ซึ่งก็จะส่งผลให้ราคาหุ้นเพิ่มขึ้นด้วย  ผมรู้สึกว่าผมยังไม่ “ตกรถ”  ที่ดินในรอบนี้

การลงทุนซื้อที่ดิน “ผ่านหุ้น”  นั้น  เราจะต้องมองให้ออกว่าที่ดินที่บริษัทถืออยู่นั้นเป็นที่ดินอะไร  บางบริษัทอาจจะเป็นที่ดินการเกษตรที่มีแต่ราคาแต่อาจจะแปลงเป็นเงินสดได้ยากมาก  แบบนี้ก็ต้องคิดว่าเราอยากได้ไหม  ที่ดินของบางบริษัทอาจเป็นที่ดินในต่างจังหวัดที่ราคาไม่ใคร่เพิ่มขึ้นและไม่มีราคาตลาดที่จะอ้างอิงได้ชัดเจน  แบบนี้เราก็ต้องเผื่อ Margin Of Safety ในการคำนวณมากหน่อย  ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่น่าสนใจมากนั้นก็คือที่ดินย่านใจกลางของธุรกิจซึ่งจากประสบการณ์ทั่วโลกพบว่า  มันมักมีราคาปรับตัวขึ้นไปเร็วและเป็นทรัพย์สินที่สามารถสร้างกระแสเงินสดได้ดีโดยที่กิจการไม่จำเป็นต้องขายออกไป  ซึ่งนี่ก็ช่วยลดความเสี่ยงที่ว่า  ที่ดินอาจจะมากแต่มันก็อยู่ของมันโดยไม่ได้สร้างรายได้และกำไรออกมาและถ้าบริษัทจะขายก็ไม่มีคนซื้อ