ตัดแปะชื่อสำนักเป็นภาษาปะ กิตซะหน่อย
เผื่อพวกต่างชาติ จะเชิญไปเป็นผู้บรรยายพิเศษ
แฮะ  แฮะ ความจริงก็คือ
ผมยังไม่เคยรู้จักนักลงทุนต่างชาติสักคน

“ต่าง ชาติ ต่างชาติและต่างชาติ”
โอ้ ช่างเป็นคำที่ทำให้พวกเราชาวรายย่อยรายจุกจิก
เกิดอาการ อยากๆ เบี่อๆ เสียนี่กระไร
แล้วเราก็ทำกับต่างชาติแบบ
จูบๆตบๆ ไปตามจินตนาการสำคัญกว่าความรู้
ของไอนส์ไตน์ เอ๊ยของเรา

แต่ที่คิดอยู่ในใจ มิกล้าเอื้อนเอ่ยวจี กลัวเสียมารยาทก็คือ

“KU อยากแด็กส์เงินพวกมืงว่ะ”   ฮาๆๆๆ

แต่ พอเวลาเราเบื่อๆ  เพราะรู้สึกว่าไอ้พวกต่างชาติ
พอชวนมันเข้ามาแล้ว  ดันหัวหมอ
ไม่เห็นทำคุณประโยชน์อะไรให้กับกระเป๋า ku เลย
ก็จะด่า แบบสาดเสียเทเสีย
ไอ้พวกคิดร้ายทำลายชาติ

ไอ้คุณต่างชาติอ่าน แล้วก็คงหัวเราะ คิดในใจ

“ก็ชาติของKuที่ไหนหละ  อยากเชิญชวนKuเข้ามาทำไมว่ะ”

เมื่อข้าพเจ้าไม่ได้เป็นนักลงทุนต่าง ชาติ
ข้าพเจ้าก็ต้องใช้วิธีเอาใจเขา มาใส่ใจเรา  แล้วมั่วเอา
ก็ได้ หลักเกิน หรือไม่ก็หลักการมาดังนี้

๑.นักลงทุนต่างชาติคือ ใคร

ไม่น่าถามเลย  ก็นักลงทุนที่ไม่ได้ถือสัญชาติไทยนั่นแหละ
(พ่อ ของข้าพเจ้าก็เลยกลายเป็นนักลงทุนต่างชาติ
ด้วยความกิ๋บเก๋แบบไม่ได้ ตั้งใจ  เพราะยังเป็นต่างด้าว
ซึ่งข้าพเจ้าก็เอาความเป็นนักลงทุนต่าง ชาติของพ่อ
มาขายหุ้นบัวหลวงกระดานนอก ซื้อบัวหลวงกระดานใน
กินส่วน ต่างหุ้นละ 100 บาทมาแล้ว ฮาๆๆ)

ลองมาสมมติกันว่าลาว เขมร เวียดนามมีตลาดหุ้นครบทุกประเทศ
พอเราตามเข้าไปตะลุมบอนในตลาดหุ้นลาว
เขา ก็ต้องเรียกพวกเราว่า
ไอ้พวกต่างซาด บักซิหยาม
เวลาเราอ่านเจอนักลง ทุนลาวพูดว่า

“พวกมันซิคิดมาเอาเงินข้อย
บ่ได้เห็นแก่ประเท ดซ่าดเฮาดอก”

เราในฐานะนักลงทุนต่างชาติของลาว
ก็ต้องคิดในใจ ว่า

“เว้ยเฮ้ย  เรื่องอะไรkuต้องไปรักชาติมืงด้วยวะ
มากวักมือ เรียกเข้าไปเองนี่หว่า  ช่วยไม่ได้  ”

ก็คงเหมือนกับต่างชาติในตลาด หุ้นไทยนั่นแหละ
ต่างชาติก็ต้องคิดแบบต่างชาติซิ
ใครจะมาคิดแบบที่ พี่ไทยคิดกันเล่า
เขาเรียกว่า “กงเกวียน กำเกวียน”
หรือคิดเอาแต่ ได้นั่นแหละ

๒. นักลงทุนต่างชาติมีกี่สปีซี่

สำนักเท็ม เปิ้ลบ๊อกซิ่งเดา เอ๊ยคิดว่ามี ๒ สปี่ซี่ ๔ ซับสปี่ซี่

๑ สปี่ซี่ศิลปินเดี่ยว ข้ามาคนเดียวแต่อาจจะมีพวก ฮาๆๆ
มี ๒ ซับสปี่ซี่

ก  ศิลปินเดี่ยวในเอเซีย

ที่เจ๋งสุดๆคือพวกไต้หวัน ฮ่องกง
พวกนี้มาสไตล์ไฟท์เตอร์
ชกดุดัน  แด็กส์ด่วน เสือปืนไว ใจเกินร้อย
เจ๊งก็หาเงินมาเล่นใหม่
ได้ก็ขนออกไปเล่นบ่อนอื่นต่อ
ถ้าจัด อันดับการแด็กส์

“ตัวเล็กกินไก่  ตัวใหญ่กินช้าง  ตัวกลางกินหมู”
ศิลปิน เดี่ยวเหล่านี้ ก็คงอยู่ชั้นกินไก่ กับกินหมูเท่านั้น

ข ศิลปินเดี่ยวนอกเอเซีย

ก็ที่พวกเราบักซิหยาม เรียกเขาว่าบักสีดานั่นแหละ
ไม่ต้องอธิบายมาก
พวกนี้มักจะลงทุน แบบหนอมแน้มและนุ่มนิ่ม
แต่เวลาต้องการจะแด็กส์ไม่ด่วน
พี่แกมักจะ ฟาดทีเดียวเป็นพันเปอร์เซนต์แล้วเลิก
ส่วนใหญ่มาสไตล์ วีไอ  แต่ใจเกินร้อย
ทุ่มไม่อั้น
ค่อยๆเก็บหุ้นที่ไม่ใครสนใจ
ไม่ มีสภาพคล่องคอ
เป็นหุ้นที่มีพีอีสูง พีบีวีต่ำ  แต่ผลประกอบการเริ่มกลับหลังหัน
พวกนี้จะแด็กส์ด่วนตูมเดียว  รายย่อยหงายหลัง
เมื่อหุ้นมีราคาพีอีต่ำ พีบีวีสูง

ตัวอย่าง เช่น ไทเก้น บราเดอร์ส แอนด์โก
ที่ทุ่มทุนสร้างเรื่อง TTA  จนโกยกำไรเป็นพันล้าน เป็นต้น

๒ ศิลปินหมาหมู่ เอ๊ยหมู่

ศิลปิน หมู่  หรือที่ข้าพเจ้ามักเรียกว่า
“จอมยุทธเงินลงขัน” หรือที่ชาวบ้านเขาเรียกว่า
“กองทุนรวย ชาวบ้านจน” เอ๊ย “กองทุนรวม”
จะ มี ๒ ซับสปี่ซี่เช่นกันคือ

ก .จอมยุทธเงินลงขันต่างชาติสไตล์บ็อกเซอร์

พวกนี้มาฟอร์มเดียวกับพวก ศิลปินเดี่ยวนอกเอเซีย
มาลงทุนแบบหนอมแน้มและนุ่มนิ่ม
และแด็กส์ไม่ ด่วนแบบโหดร้ายและเกรี้ยวกราด
จัดได้ว่าเป็นนักลงทุนแนว
ดูแรงกรรม ของผลประกอบการเป็นหลักใหญ่
พวกนี้ไม่ค่อยอันตรายในระยะสั้น
สำหรับ พวกรายย่อยรายจุกจิกท้องถิ่น
แช่เงินไว้นานๆ  เหมือนกับไร้พิษสง
ดู เหมือนกับมันไม่ใช่เงินไร้พรมแดน
ขอข้ามต่างชาติพวกนี้ไป
เพราะไม่ ใช่ศูนย์หน้าตัวเป้า
ไม่ค่อยอันตรายในระยะสั้น
แต่ไอ้ศิลปินหมู่ซับ สปี่ซี่สุดท้ายนี่ซิอันตรายที่สุด

ข. จอมยุทธเงินลงขันต่างชาติสไตล์อีแร้งเรียกพ่อ

ชาวบ้านเขาเรียกพวก นี้ซะกิ๋บเก๋ว่า
กองทุนปกป้องความเสี่ยงหรือ hedge fund
พวกนี้จะ ออกอาละวาดไปทั่วโลก
ด้วยอาวุธร้ายที่นักลงทุนท้องถิ่นไม่มีคือ …………….

๒ พวกนักลงทุนต่างชาติเก่งกว่านักลงทุนท้องถิ่นหรือไม่

คำตอบที่น่า ชื่นใจอยู่บ้างคือ
ไม่เก่งกว่าหรอก ถ้าทุกคนมีอาวุธเท่ากัน
แต่มัน น่าเจ็บใจ
ตรงที่บักสีดาโง่ๆคนนั้น
มันดันพกเอ็มสิบหกกระสุนเต็ม ลำกล้อง ขึ้นไกเตรียมยิง
มาสู้กับพี่ไซหมึ้งชวยเสาะ พี่เต็งพ้ง ฯลฯ
ซึ่ง ยืนร่ายรำสุดยอดเพลงกระบี่ไร้ใจ ไร้พ่าย ไร้โรงจำนำ
ใครจะชนะการดวล
ก็ลองนึกดูแล้วกัน
ว่าพวกพี่ๆเค้าจะชนะการดวลหรือเปล่า   ฮาๆๆๆ

๓  อะไรคืออาวุธร้ายที่สุดของนักลงทุนต่างชาติ

ลองนึกถึงเราเข้าไป เล่นหุ้นในลาว เขมร เวียดนาม ดูซิครับ
อาวุธร้ายของเราก็คือ

“เงิน ไร้พรมแดน”

เงินนี้จะสามารถถ่ายเทไปมาได้สะดวกในสามตลาดอินโดจีน
เจ๊ง ในลาว  ก็ไปหากำไรต่อในเขมร
เจ๊งเขมรก็ไปหากำไรต่อในเวียดนาม
ไม่ มีความจำเป็นอะไรเลย
ที่เราเจ๊งในลาว  แล้วเราจะทู่ซี้เล่นในลาวต่อ
ย้าย เงินไปเล่นในแหล่งที่มันยังทำกำไรให้ซิ

ผมขอเดาว่า ทุกวันนี้
ราย ย่อย รายจุกจิกอย่างเราๆท่านๆในตลาดหุ้นไทยส่วนใหญ่
กำลังเอา”เงินที่มี พรมแดน”  ไปสู้กับ”เงินไร้พรมแดน”
ในเกมล่าส่วนเกินทุนที่เราจำกัดเวที ให้ตัวเอง
แต่ต่างชาติไม่ต้องจำกัดเวทีที่จะเล่น

สรุปแล้วต่าง ชาติไม่ได้เก่งกว่าคนไทย
เพียงแต่เขาได้อาวุธประจำตัวดีกว่า

๔ ยุทธศาสตร์และยุทธวิธีของพวกอีแร้งเรียกพ่อ

อย่างที่เคยเดา เอ๊ยสันนิษฐานไว้ว่า
อาวุธสำคัญของพวกกองทุนต่างชาติฯคือ

“เงิน ไร้พรมแดน”

เมื่อเงินมันไร้พรมแดนซะอย่าง
ตลาดต่างๆก็ย่อมไร้ พรมแดนตามไปด้วย

คำว่าไร้พรมแดน
ไม่ได้มาเพราะโชคช่วยนะ
อยู่ ดีๆเงินจะไร้พรมแดนได้ไง
คนในประเทศนั้นๆแหละ เป็นคนทำให้มันไร้พรมแดนเอง
อย่างของบักซิหยามเรา ก็ด้วยการเปิดพรมแดนทางการเงิน
หรือเรียกกันแบบกิ๋บเก๋(อีกแล้ว)ว่า  BIS
เออ   อันนั้นกระผมก็ไม่รู้เหมือนกันว่ามันคืออะไร
รู้แต่ว่า มันกินไม่ได้แต่เท่ห์อิ๋บอ๋ายเลย
ส่วนพวกที่ไม่ยอมเท่ห์อิ๋บอ๋าย อย่างเช่น
อินเดีย กับเกาหลีใต้เมื่อสิบเจ็ดปีก่อน
ก็นั่งกระดิกขา กินข้าวโพดคั่ว
ดูหนังบู๊ล้างผลาญเรื่อง black monday อย่างสบายใจ
เพราะ ไม่อนุญาตให้เงินลงทุนต่างชาติเข้าไปลงทุนในตลาดหุ้น

เอ พอข้าพเจ้าหวนมาคิดถึง
บรรดาบักซิหยามอย่างพวกเรา ก็พบว่า
เราก็มี แบบกินไม่ได้แต่หมดตูด เอ๊ยแต่เท่ห์เหมือนกันแฮะ
เงินไร้พรมแดนของหมู่ เฮาชาวบักซิหยาม
ได้ข้ามพรมแดนไปยังปอยเปต เกาะกงทุกวัน
ถ้าพวก กองทุนต่างชาติฯมีคุณภาพคับหลอดดูดนมยูเอชที
เหมือนพวกบักซิหยามพกเงิน ไร้พรมแดนข้ามไปปอยเปต
ป่านนี้  เราๆท่านๆ พวกรายย่อยรายจุกจิก
คง แฮบปี้เอนดิ้งกันไปแล้ว
ส่วนนายบ่อนไทยคงเก็บค่าต๋งเพลินเลย  ฮาๆๆๆๆ

แต่ พอ”รู้งี้”  มันก็ไม่งั้นดิ
นอกจากอาวุธร้าย “เงินไร้พรมแดน” ที่พกมาเต็มพิกัดแล้ว
พี่แร้งฯยังพกอาวุธลับตามมาด้วยอีกเป็นพะเรอ เกวียน

ทั้งวิชาเทพ  วิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐาน
แถมด้วยการทำให้ มันเป็นข่าวดีจริงและร้ายเกินปัจจุบัน

วิชามาร  ซื้อไว้แล้วเชียร์ขึ้น  ขายไปแล้วเชียร์ลง

เจอเข้าไปสามเด้งทั้ง
เงิน ไร้พรมแดน  +  วิชาเทพ +  วิชามาร
พี่ไทยก็ชักจะออกอาการแกว่งๆ
เตะ สกัดศูนย์หน้าตัวเป้าไม่อยู่  กลัวโดนใบแดง  ฮาๆๆๆ

ขณะที่”เงินมี พรมแดน”ของพี่ไทยเรา
ยังมัวงกๆหาว่าจะเล่นหุ้นตัว หมวดไหน
“เงินไร้ พรมแดน”ของพี่แร้งฯเค้า
ก็กำลังงกๆหาว่าจะเข้าตลาดไหน ภูมิภาคไหนเล่นดี

พี่ไทยเราอย่างเก่งก็แค่
หุ้นตัวนี้ไม่ดี  เปลี่ยนไปเล่นตัวโน้น
หมวดนี้ไม่ดี  เปลี่ยนไปเล่นหมวดโน้นแทน

ส่วน พี่แร้งฯเค้าทำแบบเหมาโหลถูกกว่า
ตลาดแบบไหนดีก็เล่นตลาดนั้น
ล็อค เป้าเอาซิ ระหว่าง
ตลาดทุน ตลาดเงิน  ตลาดตราสารอนุพันธ์
ถ้าตลาด ทุน ไม่ดีก็ย้ายไปตลาดเงิน ฯลฯ
ถ้าประเทศนี้ไม่ดี   ก็ย้ายไปประเทศโน้น
ภูมิภาคนี้ไม่ดี  ก็ย้ายภูมิภาคแม่มเลยซิวะ

อา  ข้าพเจ้ามองแล้วช่างหนาวยะเยือก
กับยุทธศาสตร์และยุทธวิธีของพวกอีแร้ง เรียกพ่อเป็นยิ่งนัก
นักวิเคราะห์พี่ไทยเรา ส่วนใหญ่กำลังวิเคราะห์เจาะลึก

“เงินไร้พรมแดน”

ด้วยกรอบ ความคิดของ

“เงินมีพรมแดน”

ก็เลยลงท้ายด้วยการคิดว่า
เดี๋ยว พวกมันก็ต้องกลับมาใหม่
รอพวกku ปั่นขึ้นไปก่อน
พอพวกเอ็งทนความ เย้ายวนของเกมล่าส่วนเกินทุนไม่ได้
ก็ต้องขนเงินกลับมาแด็กส์ku เอ๊ยให้ Ku แด็กส์ซิ  ฮาๆๆๆ
เฮียๆ เจ้ๆ นักวิเคราะห์เจาะลึก เจาะไข่แดงทั้งหลายขอรับ
“เงินไร้พรมแดน”  มันล่าเหยื่อไปทั่วโลกนะขอรับคุณพี่ขา
มันไม่ได้จมดักดานอยู่แต่ใน ประเทศไทยหรอก
พี่แร้งแกฝากกระผมส่งซิกบอกว่า

“รอพวกไอแด็กส์ ที่อื่นจนอิ่มดีก่อนได้ป่าว
เดี๋ยวพวกไอจะกลับมาเล่นเกมล่าส่วนเกินทุน กับพวกมืง เอ๊ยพวกยูเอง”
http://www.thaivi.com/webboard/viewtopic.php?t=22952

1. แนวโน้มของความสม่ำเสมอของกำไร   หุ้นบางตัวอาจจะมีกำไรดีเพียงปีใดปีหนึ่ง  หรือชั่วครั้งชั่วคราว  และมีผลการดำเนินงานย้อนหลังไม่สม่ำเสมอ   เช่น  บางปีกำไรน้อย  บางปีกำไรมาก   หรือบางปีขาดทุน  บางปีกำไร   หุ้นประเภทเหล่านี้มีคุณภาพของกำไรต่ำครับ   หุ้นเหล่านี้มักจะเป็นหุ้นวัฎจักร  ที่มีผลการดำเนินงานขึ้นลงตามรอบของราคาผลิตภัณฑ์   หรือเป็นหุ้นที่มียอดขายแปรผันตามเศรษฐกิจมากๆ   หรืออาจจะเป็นหุ้นที่เกี่ยวข้องกับราคาสินค้าโภคภัณฑ์สูง   เช่น  หุ้นที่ต้องใช้แร่ธาตุเป็นสัดส่วนสูงในการผลิต   หรือหุ้นการเกษตรที่กำไรในแต่ละปีมีความสัมพันธ์กับราคาวัตถุดิบ  ดินฟ้าอากาศ  หรือโรคระบาด   หุ้นเหล่านี้ถือว่ามีคุณภาพของกำไรต่ำครับ
   ส่วนหุ้นที่มีคุณภาพของกำไรสูง  คือหุ้นที่มีความสม่ำเสมอและต่อเนื่องของกำไร   โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากกำไรสามารถเพิ่มขึ้นอย่างสม่ำเสมอด้วย      หุ้นเหล่านี้มักจะเป็นหุ้นที่มีความนิยมในตัวแบรนด์  หรือผลิตภัณฑ์สูงและลูกค้ามักจะมีการซื้อซ้ำ  หรือมีต้นทุนในการ switching ไปใช้สินค้าคู่แข่งสูง   นอกจากนี้ยังรวมถึงหุ้นที่มีฐานรายได้มั่นคงจากการให้เช่า  ซึ่งหมายความว่าหากลูกค้าเดิมยังอยู่   รายได้ในปีนี้จะเป็นฐานของปีต่อไป  และหากมีลูกค้าเพิ่มหรือมีการขยายก็จะทำให้ฐานรายได้เพิ่มขึ้นไปตลอด
   
2. รูปแบบการรับรู้รายได้    หุ้นบางตัวมีการเพิ่มขึ้นของรายได้และกำไรสูง   แต่รายได้ทั้งหมดเป็นลูกหนี้การค้า  คือ  ให้เครดิตกับลูกค้า   หุ้นประเภทนี้มีแนวโน้มที่จะมีคุณภาพของกำไรต่ำ   โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากระยะเวลาที่ให้เครดิตกับลูกค้านานกว่าระยะเวลาการได้ รับเครดิตจากเจ้าหนี้การค้าด้วย  ( A/R day ต่ำว่า A/P day )    หุ้นประเภทเหล่านี้เวลารายได้เพิ่มขึ้นจะต้องใช้เงินทุนหมุนเวียนสูง  และมีความเสี่ยงจากการเกิดหนี้สูญในอนาคตด้วย   นอกจากนี้   หากหุ้นดังกล่าวมี net margin คืออัตรากำไรเทียบยอดขายต่ำ  ก็จะยิ่งทำให้คุณภาพของกำไรแย่ลงไปอีก  เนื่องจากแสดงว่าการจะได้มาซึ่งกำไรเพิ่มขึ้น 1 บาท  จะต้องใช้ยอดขายเพิ่มจำนวนมาก  ซึ่งต้องหมายความว่าจะใช้เงินทุนหมุนเวียนสูงกว่าหุ้นที่มี net margin สูง หุ้นที่มีการรับค่าสินค้าและบริการเป็นเงินสด   หรือจากแหล่งที่มีความน่าเชื่อถือสูง  เช่น จากผู้ให้บริการบัตรเครดิต   จะเป็นหุ้นที่มีคุณภาพของกำไรสูงกว่า
   
3. หุ้นที่ต้องการใช้เงินลงทุนสูงในการเพิ่มกำไร    ธุรกิจบางประเภท  หากต้องการเพิ่มกำไร  จะต้องมีการลงทุนใหม่ๆ อยู่ตลอดเวลา   ซึ่งทำให้กำไรที่ได้ในปีปัจจุบันจะต้องถูกเก็บไว้สำหรับลงทุนใหม่ๆ ตลอดเวลาเพื่อเพิ่มยอดขาย    หุ้นเหล่านี้มักจะเป็นหุ้นที่เรียกว่า capital intensive   ถือว่ามีแนวโน้มของคุณภาพกำไรที่ต่ำ   โดยเฉพาะอย่างยิ่ง  หากเป็นธุรกิจที่การขยายโครงการให้ผลตอบแทนโดยวัดจาก IRR หรือ ROA ไม่สูงนัก   เมื่อผลตอบแทนจากการลงทุนต่ำ  ก็จะทำให้ต้องใช้เงินทุนสูงในการสร้างกำไรที่เพิ่มขึ้น 1 หน่วย   หุ้นดังกล่าวมักจะต้องมีต้นทุนคงที่เพิ่มขึ้นเพื่อที่จะทำให้กำไรเพิ่มขึ้น   ดังนั้นหุ้นประเภทนี้หากรายได้ลดลงเมื่อไหร่กำไรจะลงเร็วมากเพราะต้นทุนคง ที่ที่เพิ่มขึ้นไปแล้วจะไม่ลดลง    หุ้นประเภทดังกล่าวมักจะต้องมีเงินกู้ระดับสูง  ตลอดเวลา   จึงทำให้มีความเสี่ยงทางการเงินสูง  นอกจากนี้จะส่งผลต่ออัตราการจ่ายเงิน ปันผลด้วย  กล่าวคือ  หุ้นประเภทดังกล่าวมักจะมี p/e ต่ำแต่มี dividend yield ต่ำเช่นกัน   หุ้นประเภทดังกล่าวมักจะเป็นหุ้นโรงงานอุตสาหกรรมที่ผลิตสินค้าที่ไม่มีแบ รนด์ของตัวเอง

   หุ้นที่มี คุณภาพของกำไรที่ต่ำมากไปอีกคือหุ้นที่จะต้องมีการลงทุนตลอดเวลาเพื่อรักษา รายได้และกำไรให้คงที่   หุ้นประเภทนี้มักจะเป็นหุ้นที่กระบวนการผลิตมีการเปลี่ยนแปลงของเทคโนโลยี เร็วมาก   ดังนั้นหุ้นประเภทดังกล่าวนอกจากกำไรจะแทบไม่เพิ่มแล้ว   ปันผลก็จะอยู่ในระดับต่ำตลอดเวลา   นอกจากนี้ยังมีความเสี่ยงจากการลงทุนเพื่อรองรับการเปลี่ยนแปลงหรือก้าวตาม เทคโนโลยีไม่ทันอีกด้วย

   หลายคนอาจจะนึกไม่ถึงว่าหุ้นธนาคารก็เป็นหุ้นที่มีคุณภาพของกำไรค่อนข้างต่ำ  กล่าวคือ  ปัจจุบันธนาคารมีต้นทุนเงินฝาก 2% โดยประมาณ  และปล่อยกู้ได้เฉลี่ย 6%  ดังนั้นผลตอบแทนของสินทรัพย์หลังหักค่าใช้จ่ายจะอยู่ประมาณ 3%   ดังนั้นการที่ธนาคารจะมีกำไรเพิ่มขึ้น 3 บาท  จะต้องเพิ่มสินทรัพย์ถึง 100 บาท   โดยสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นก็มีความเสี่ยงด้วยเพราะเป็นลูกหนี้ธนาคาร   ดังนั้นก็เท่ากับว่าหากลูกหนี้ 100 บาทที่เพิ่มมานั้นสามารถชำระได้เพียง 50 บาท  ก็เท่ากับว่าธนาคารต้องทำงานเพื่อชดเชยเงินให้กู้ที่หายไปถึง 16 ปี
   หุ้นที่มีคุณภาพของกำไรสูงคือ  หุ้นที่สามารถเพิ่มรายได้และกำไรโดยไม่ต้องลงทุนเพิ่มหรือลงทุนค่อนข้าง น้อยเมื่อเปรียบเทียบกับรายได้และกำไรที่เพิ่มขึ้น

ข้อสังเกตของหุ้นที่มีคุณภาพของกำไรต่ำก็คือ  แม้ว่า p/e จะต่ำ  แต่ก็จะมีอัตราการจ่ายปันผลที่ต่ำ  และจำนวนหนี้สินไม่ลดลง  หรือเพิ่มขึ้นตลอดเวลา   และท้ายสุดอาจจะต้องเพิ่มทุนเพื่อนำเงินมาขยายกิจการ   และหุ้นทึ่มีคุณภาพของกำไรต่ำ   หลายบริษัทไม่สามารถยืนได้ในระยะยาวๆ   วันหนึ่งมักจะพบกับปัญหาต่างๆ เช่น  หนี้สูญ   ภาวะถดถอยของธุรกิจที่ทำให้ต้องมีปัญหาด้านการชำระเงินกู้   หรือการลดลงของรายได้หรือกำไรอย่างรวดเร็วที่เกิดจากปัจจัยที่ควบคุมไม่ได้ เช่น  การเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของราคาวัตถุดิบ  ปัจจัยด้านธรรมชาติหรือโรคระบาดต่างๆ

ปัจจัยที่มีผลต่อคุณภาพของกำไรยังมีประเด็นปลีกย่อยอยู่ บ้าง    และผมอาจจะเสริมอีกที   หวังว่ากระทู้นี้คงจะเป็นคำตอบสำหรับคำถามที่ว่า  ทำไมหุ้นบางตัว p/e ต่ำแต่ไม่น่าซื้อ   หรือหุ้นบางตัว p/e สูงแต่ทำไมยังขึ้นไปอีกเรื่อยๆ ครับ ]]> http://www.thaivi.com/2010/02/138/feed/ 0 http://www.thaivi.com/2010/02/136/ http://www.thaivi.com/2010/02/136/#comments Fri, 05 Feb 2010 03:55:50 +0000 oatty http://www.thaivi.com/?p=136 (เรื่องเล่าต่อจากนี้ เป็นเพียงเรื่องที่เกิดขึ้นในจินตนาการของผม “ม้าเฉียว” เท่านั้น)

20 ปีหลังจากภาวะตกต่ำสุดขีดของตลาดหุ้นของประเทศนอร์ทาแลนด์ เป็นเวลานานพอที่จะทำให้ทุกคนในประเทศนี้ลืมเหตุการณ์วิกฤติครั้งนั้น ความเฟื่องฟูของตลาดหุ้นกลับมาอีกครั้ง และดรรชนีหุ้นพุ่งขึ้นอย่างต่อเนื่อง จนทุกคนรู้สึกว่า มีแต่คนหน้าโง่เท่านั้นที่คิดว่าหุ้นถึงจุดสูงสุดแล้ว เศรษฐีใหม่ที่ร่ำรวยจากตลาดหุ้นปรากฏให้เห็นทั่วไป และสังคมก็ให้การยอมรับในเกียรติและความสามารถของเศรษฐีใหม่เหล่านี้ กว่าครึ่งหนึ่งของนักเรียนที่สมัครเรียนมหาวิทยาลัย เลือกเรียนคณะการเงินและการลงทุน เพื่อหวังว่าจะกอบโกยรายได้จากภาวะขาขึ้นของตลาดหุ้นที่คาดว่าจะกินเวลายาว นานที่สุดในประวัติศาสตร์
นาวินเป็น หนึ่งในบรรดาเศรษฐีใหม่ที่ร่ำรวยจากการเก็งกำไรในตลาดหุ้น เขาสร้างความฉงนให้กับเพื่อนบ้านอย่างมาก เพราะเขาไม่มีงานประจำทำเหมือนคนอื่นๆ แต่ละวันเขาจะแต่งการด้วยชุดลำลอง ออกจากบ้านพร้อมกับถุงกอล์ฟ ในมือมีโทรศัพท์มือถือรุ่นล่าสุดที่สามารถส่งคำสั่งซื้อขายหุ้น และติดตามข่าวสารทางธุรกิจได้อย่างรวดเร็ว แล้วขับรถ BMW ซีรี่ 8 รุ่นใหม่ล่าสุด ออกจากบ้านด้วยใบหน้ายิ้มแย้ม

จริงๆแล้ว นาวินก็ไม่ได้แตกต่างจากนักเก็งกำไรอื่นๆที่เติบโตมาจากครอบครัวที่มีฐานะ ค่อนข้างยากจน การเก็งกำไรในตลาดหุ้นจึงเป็นหนทางที่ทำให้ร่ำรวยอย่างรวดเร็วที่สุด ครอบครัวของเด็กน้อยนาวิน เป็นชาวไร่สัปปะรด ที่แทบจะหาหนทางสร้างฐานะไม่ได้เลย เพราะแค่พอยังชีพก็ต้องเอาแรงทั้งหมดที่มีเข้าแลก หนุ่มน้อยนาวินตัดสินใจลาออกจากโรงเรียน เมื่ออายุเพียง 15 ปี เด็กหนุ่มคนนี้ซึ่งเป็นคนมีสติปัญญา และไหวพริบดี พยายามคิดหาหนทางสร้างรายได้ด้วยวิธีการต่างๆ โดยเริ่มต้นจากการเป็นลูกจ้างในร้านอาหารในเมือง เพราะงานนี้ทำให้เขาได้ทานข้าว โดยไม่ต้องเสียเงิน เงินเดือนที่เขาได้รับจึงถูกนำมาใช้เพียงเล็กน้อยเท่านั้น ด้วยเจ้าความคิดที่ต้องการหารายได้มากๆ ในระหว่างนั่งรถสองแถวกลับบ้านนั้น เขาก็สังเกตเห็นชาวนา ชาวไร่  และชาวสวน ต่างชลมุน กับการรดน้ำต้นไม้ และพืชผลของตน เพราะสองสามปีมานี้ เกิดภาวะฝนแล้งมาก จนทำให้ปริมาณน้ำไม่พอใช้ รัฐบาลต้องเข้ามากำกับการใช้น้ำ โดยในแต่ละวันเจ้าหน้าที่จะจ่ายน้ำให้เกษตรกรในเขตชลประทานหนึ่งๆ เพียงหนึ่งครั้งเท่านั้น เขาจึงมีความคิดที่จะสร้างอุปกรณ์ง่ายๆ ที่จะติดตั้งไว้กับเครื่องสูบน้ำของเกษตรกร ที่หากเมื่อใดมีน้ำในคลองชลประทาน อุปกรณ์ดังกล่าวก็จะมีกลไกที่ให้เปิดสวิตซ์เดินเครื่องสูบน้ำเข้าแปลงสวนไร่ นาของเกษตรกรทันที ทำให้เกษตรกรไม่ต้องกังวลว่าทางการจะปล่อยน้ำมาเมื่อใด

อุปกรณ์ ที่หนุ่มน้อยนาวินประดิษฐ์ขึ้นมานั้นเป็นที่พึงพอใจของเกษตรกร ชาวไร่ชาวนาทั่วประเทศล้วนพากันซื้ออุปกรณ์ชิ้นนี้ โดยได้รับเงินอุดหนุนจากรัฐบาล สิทธิบัตรในอุปกรณ์ดังกล่าว ทำให้หนุ่มน้อยบ้านนอกคนนี้ กลายเป็นเศรษฐีเงินล้านในขณะที่อายุยังไม่ถึง 20 ปี

ความคิดสร้างสรรค์ของเขาไม่หยุดแค่นั้น เขาประดิษฐ์สินค้าตัวใหม่ หวังจะโกยรายได้เหมือนครั้งก่อน คราวนี้เป็นอุปกรณ์รดน้ำอัตโนมัติที่สามารถรดน้ำได้ทั่วถึง และสามารถปรับปริมาณและความแรงของน้ำให้เหมาะสมกับความต้องการของพืชแต่ละ ชนิด ครั้งนี้เขาก็โกยรายได้อีกหลายสิบล้าน แต่โชคชะตายังเล่นตลกกับเขา เพราะอุปกรณ์รดน้ำอัตโนมัติจำนวนหนึ่งของเขาใช้ได้เพียงปีเดียวก็ใช้การไม่ ได้ ชาวนาชาวไร่จึงร้องเรียนกับนักการเมืองว่าอุปกรณ์ของเขาไม่ได้มาตรฐาน แรงกดดันจากฝ่ายการเมืองทำให้เขาต้องชดใช้ค่าเสียหายให้กับชาวไร่ชาวนานับ สิบล้านบาท นับเป็นครั้งแรกที่เขารับรู้รสชาดของอิทธิพลของนักการเมืองในประเทศนี้

นาวิน มักรู้สึกว่าตัวเองโชคดี ที่ได้พบเจอกับเรื่องดังกล่าว ตั้งแต่อายุยังน้อย เพราะเขาคิดว่า นั่นเป็นประสบการณ์ที่ล้ำค่าที่ทำให้ในเวลาต่อมา เขาจะบริจาคเงินให้นักการเมืองอยู่เสมอ โดยเชื่อว่า สักวันหนึ่งดอกผลที่เขาได้รับจะคุ้มกว่าเงินที่บริจาคไปหลายเท่านัก

นาวิน เริ่มเข้าวงการค้าหุ้นเมื่อ 10 ปีหลังเหตุการณ์ตลาดหุ้นดิ่งเหวครั้งประวัติศาสตร์ของนอร์ทาแลนด์ ด้วยแรงบัลดาลใจว่าจะต้องตั้งตัวให้ได้ เขาเฝ้าสังเกตการแอบเก็บหุ้นของนักเก็งกำไรรายใหญ่ เมื่อคนพวกนี้มีหุ้นในมือมากพอก็จะกว้านซื้อเป็นล็อตใหญ่ๆ พร้อมๆกับดันราคาหุ้นให้สูงขึ้น แล้วหาทางขายทำกำไรในภายหลัง โดยนักเก็งกำไรรายใหญ่ มักจะมีแหล่งเงินทุนที่มากพอที่จะทุ่มซื้อหุ้น รวมทั้งอาศัยอิทธิพลทั้งทางการเมืองและการเงินในการพยุงราคาหุ้นไว้ ก่อนที่จะถึงเวลาขายทำกำไร

จนกระทั่งมีความมั่นใจเต็มเปี่ยม นาวินก็กระโดดไขว่คว้าหาความมั่งคั่งจากตลาดหุ้น แม้จะยังไม่รู้เรื่องหุ้นดีพอ เขายอมรับเสมอๆว่า เขาแทบจะไม่รู้เรื่องอะไรเลยเกี่ยวกับธุรกิจของบริษัทที่เขาซื้อหุ้นไว้ และเขาก็ไม่สนใจด้วยว่าราคาและปริมาณการซื้อขายหุ้นในอดีตที่ผ่านมา และกราฟเทคนิคเป็นอย่างไร รู้เพียงแต่ว่าจะสามารถขายต่อในราคาที่สูงขึ้นได้ นาวินมักจะรู้สึกขำขันเชิงเยอะเย้ยเสียด้วยซ้ำ เมื่อมีนักค้าหุ้น หรือนักวิเคราะห์พูดถึงเรื่อง เงินปันผล อัตราส่วนพีอี การซื้อหรือขายมากเกินไป หรือข้อมูลแนวรับ แนวต้าน เขามองว่าคนพวกนี้ก็ไม่ต่างจากคนโง่ แต่เฮง และมักจะเฮงเฉพาะภาวะกระทิงเปลี่ยวเท่านั้น แถมยังชอบเรียกตัวเองว่า ผู้เชียวชาญอีกต่างหาก

เป้าหมายแรกของนาวิน คือ บริษัทขนาดเล็ก เขาได้มีการทำข้อตกลงลับๆกับกลุ่มนักการเมือง และนายธนาคารท้องถิ่นที่ต้องการปล่อยสินเชื่อวงเงินสูงๆ เพื่อระดมทุนสำหรับปฏิบัติการครั้งนี้ เพราะทุนส่วนตัวของเขาเองไม่เพียงพอที่จะทำให้เรื่องทั้งหมดสำเร็จได้ อิทธิพลและบารมีของนักการเมืองจะทำให้นายธนาคารยินดีปล่อยเงินกู้จำนวนมาก เพื่อให้นาวินเอาไปกว้านซื้อหุ้น และหลังจากขายทำกำไรแล้ว ก็จะนำเงินมาชำระเงินกู้พร้อมดอกเบี้ย และกำไรส่วนที่เหลือ เขาก็จะแบ่งกับกลุ่มนักการเมือง ตามสัดส่วนที่ได้ตกลงกัน

งานชิ้น แรกสำเร็จด้วยดี เขาสามารถทำกำไรได้หลายสิบล้าน เขารู้สึกมั่นใจว่า การทำเงินในช่วงต่อจากนี้ไปจะง่ายขึ้น เพราะอย่างน้อยทุนส่วนตัวเขาก็เพิ่มขึ้นมาก ต่อจากนี้ไปเขาต้องมีทีมงาน เพื่อให้โอกาสในการทำเงินได้มากขึ้นและง่ายขึ้น ทีมงานของเขาประกอบไปด้วยนักเก็งกำไรหลายคน แต่ละคนช่างมีบุคลิกของนักเก็งกำไรที่มักจะเดินตัวตรง มีท่าทีผยอง และชอบพูดจาเสียงดัง คนขับแท็กซี่ที่ให้บริการคนเหล่านี้ จะรู้สึกได้ทันทีว่า คนพวกนี้ช่างดูตัวพองอย่างน่าพิศวง นาวินในฐานะผู้นำกลุ่มกลับเป็นผู้มีกิริยาวาจาสงบเสงี่ยม และเขาเป็นคนไม่นิยมความเสี่ยงเอาเสียเลย หากต้องเสี่ยง เขาต้องแน่ใจว่าจะสามารถจัดการกับเรื่องต่างๆให้เป็นไปตามแผนของเขาได้ แม้ว่าบางสถานการณ์ช่างดูเย้ายวน และอยากลองมากเพียงใดก็ตาม เขาก็จะไม่ทุ่มเงินลงไป หากเขาไม่มั่นใจว่าจะสามารถควบคุมสถานการณ์ได้ นาวินจะเป็นผู้ประสานงานกับนักการเมือง นายธนาคาร และโบรกเกอร์ ส่วนทีมงานแต่ละคนก็จะมีหน้าที่และความสำคัญต่างๆกันออกไป บางคนรับหน้าที่ประสานงาน และปล่อยข่าวกับนักลงทุนระยะสั้น และบางคนรับหน้าที่ในการทยอยเก็บหุ้น

การซื้อขายหุ้น และการหากำไรของเขานับวันจะทำให้เขามีความมั่นใจมากขึ้น เงินในบัญชีที่พอกพูนขึ้น และความสำเร็จหลายๆครั้งที่ผ่านมา ทำให้เครดิตของเขาดีขึ้นเรื่อยๆ สามารถระดมทุนได้มากขึ้น เขาประกาศว่า ตนเองคือนักเก็งกำไรที่น่าเชื่อถือที่สุด

จนกระทั่งวันหนึ่ง นาวินตัดสินใจว่า ถึงเวลาที่ต้องสร้างเกียรติประวัติอันสูงสุดแล้ว งานชิ้นใหญ่ที่สุด ยากและซับซ้อนกว่าที่เคยทำมาก่อนหน้า งานนี้ผุดขึ้นมาในความคิด เมื่อเขาทราบว่า มาร์โก หนึ่งในนักเก็งกำไรชั้นเซียน ได้ถือหุ้นอยู่ราว 10% ในบริษัท PTN ที่ทำธุรกิจพลังงานแห่งหนึ่ง นาวินจึงไปติดต่อขอซื้อหุ้นจำนวนดังกล่าว ซึ่งมาร์โกก็เต็มใจขายให้ หุ้นจำนวนดังกล่าวถูกกระจายการถือหุ้นผ่าน Nominees นาวิน เพื่อไม่ให้เกินสัดส่วนที่ทำให้ต้องแจ้งกับทางการ จากนั้นเขาก็เริ่มติดต่อขอซื้อหุ้นจากกองทุน และบริษัทหลักทรัพย์ที่ถือหุ้น PTN ทีละเล็กที่ละน้อย ใช้เวลากว่า 1 ปี จึงได้หุ้นครบตามที่ต้องการ คือ 51% ในช่วงเวลาของการสะสมหุ้นของนาวิน ราคาหุ้น PNT ก็ขยับขึ้นต่อเนื่อง จากประมาณ 100 NTD เป็น 400 NTD การซื้อขายในตลาดเพียงเล็กน้อย ก็ทำให้ราคาหุ้น PNT เปลี่ยนแปลงมากกว่า 5% แล้ว

นาวินเข้าพบคณะ กรรมการบริหารของ PNT เพื่อแสดงหลักฐานการถือหุ้นของตน และขู่ว่าจะไล่คณะกรรมการบริหารทุกคนออก เว้นเสียแต่ว่า บริษัท PNT จะยอมซื้อหุ้น 51% ที่เขาถือครองอยู่ ในราคาหุ้นละ 300 NTD ในขณะที่เขาซื้อมาในราคาเฉลี่ยไม่ถึง 150 NTD

นาวินทำให้คณะกรรมการ บริหาร PNT ตื่นตระหนกมากขึ้น เมื่อเขาปล่อยข่าวว่า เขาได้ให้บริษัทหลักทรัพย์แห่งหนึ่งติดต่อนักลงทุนต่างชาติให้มาซื้อหุ้น 51% ของเขา หากบริษัท PNT ไม่ยอมซื้อหุ้นดังกล่าว นาวินผลักดันทำให้เรื่องนี้ได้แพร่ไปถึงหูนักการเมือง และสมาชิกสภาสูง ที่รักษาผลประโยชน์ของชาติ นักการเมืองกลุ่มนี้จึงได้เข้าพบคณะกรรมการบริหาร PNT เพื่อขอให้ PNT ทำทุกวิถีทางที่จะไม่ปล่อยให้นักลงทุนต่างชาติเข้าครอบครองหุ้นมากถึง 51%

จาก นั้นนาวินก็เข้าติดต่อนายธนาคาร KSB ที่กำลังต้องการปล่อยสินเชื่อจำนวนมาก เพื่อขอให้ปล่อยเงินกู้ให้กับ PNT เพื่อนำเงินไปซื้อหุ้นคืน โดยนาวินจะให้ผลประโยชน์ตอบแทนจำนวนหนึ่ง โดยนายธนาคารคนดังกล่าวจะต้องผลักดันให้คณะกรรมการพิจารณาสินเชื่อของธนาคาร อนุมัติปล่อยกู้ครั้งนี้ให้ได้ โดยให้เหตุผลสำคัญคือ PNT มีความสามารถในการชำระหนี้ให้ธนาคารอย่างแน่นอน เพราะบริษัทนี้สามารถทำกำไรได้อย่างต่อเนื่อง และการซื้อหุ้นคืนครั้งนี้ PNT จะประหยัดเงินปันผลได้จำนวนมาก และสามารถนำเงินที่ประหยัดได้มาชำระหนี้ธนาคารได้

นายธนาคารจาก KSB เข้าไปติดต่อ คณะกรรมการบริหาร PNT เพื่อยื่นข้อเสนอสินเชื่อสำหรับซื้อหุ้นคืน แรงกดดันจากทุกสารทิศ ทำให้คณะกรรมการบริหาร PNT ไม่สามารถหาหนทางอื่นได้ และในความรู้สึกลึกๆของกรรมการบริหารแต่ละคน ต่างก็เป็นห่วงอนาคตในหน้าที่การงานของตนมากกว่าการรักษาผลประโยชน์ของ บริษัท เพราะกรรมการบริหารแต่ละคนถือหุ้นใน PNT เพียงเล็กน้อยเท่านั้น แต่หากถูกไล่ออกจากตำแหน่งที่ทำอยู่จริง หมายถึงรายได้ประจำที่ต้องขาดหายไป โบนัสก้อนโต ก๊วนกอล์ฟ กีฬาโปรด และการใช้ชีวิตที่หรูหรา ที่พลันต้องหายวับไปกับตา สิ่งเหล่านี่ต่างหากคือความกลัวที่อยู่ในใจของกรรมการบริหาร PNT

ภาย หลังการเจรจาที่เคร่งเครียดจบลง PNT ตัดสินใจซื้อหุ้น 51% ที่นาวินถืออยู่ในราคาที่เขาต้องการ โดยใช้เงินกู้จาก KSB งานใหญ่ชิ้นนี้สิ้นสุดลง นาวินหัวเราะอย่างภาคภูมิใจกับผลงานชิ้นโบว์แดง กำไรมหาศาลจากการกระทำที่ไม่ต่างกับการกรรโชกทรัพย์ บางส่วนถูกแบ่งให้นักการเมือง และนายธนาคาร ส่วนนักลงทุนระยะสั้นอื่นๆที่เข้ามาเก็งกำไรในหุ้น PNT ต้องอ้าปากค้าง เฝ้ามองราคาหุ้นร่วงจาก 400 NTD ลงมาที่ 300 NTD ทันทีที่ข่าวนี้แพร่สะพัดออกไป

การปฏิบัติการครั้งประวัติศาสตร์ นาวินสิ้นสุดลง ไม่มีสื่อมวลชนใดในประเทศที่ไม่รู้จักเขา หน้ากากถูกเปิดออกแล้ว นาวินไม่สามารถดำรงอยู่ในฐานะผู้นำกลุ่มอีกต่อไป สิ่งที่เขาต้องทำต่อจากนี้ คือ หาผู้สืบทอด ]]> http://www.thaivi.com/2010/02/136/feed/ 0 http://www.thaivi.com/2010/02/134/ http://www.thaivi.com/2010/02/134/#comments Fri, 05 Feb 2010 03:55:15 +0000 oatty http://www.thaivi.com/?p=134 นั่งสรุปหลักการลงทุนที่ผมยึดถือมาให้อ่านกันแล้วครับ นึกได้แค่ 10 ข้อก่อน ที่จริงอยากเรียกว่า personal biases มากกว่า ไม่อยากเรียกว่าหลักการลงทุนเท่าไร

1. ซื้อก็ต่อเมื่อได้วิเคราะห์ข้อมูลจนมั่นใจว่ามูลค่าตลาดของหุ้นตัวนั้นต่ำ กว่ามูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดในอนาคตทั้งหมดที่คาดหวังได้ของบริษัทเท่า นั้น ซึ่งถ้ามันเป็นเช่นนั้นจริง ซื้อมาแล้วไม่ต้องขายเลยก็ยังกำไร (กฎข้อนี้สำคัญมากห้ามผ่าฝืนเด็ดขาด) …
นั่งสรุปหลักการลงทุนที่ผมยึดถือมาให้อ่านกันแล้วครับ นึกได้แค่ 10 ข้อก่อน ที่จริงอยากเรียกว่า personal biases มากกว่า ไม่อยากเรียกว่าหลักการลงทุนเท่าไร

1. ซื้อก็ต่อเมื่อได้วิเคราะห์ข้อมูลจนมั่นใจว่ามูลค่าตลาดของหุ้นตัวนั้นต่ำ กว่ามูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดในอนาคตทั้งหมดที่คาดหวังได้ของบริษัทเท่า นั้น ซึ่งถ้ามันเป็นเช่นนั้นจริง ซื้อมาแล้วไม่ต้องขายเลยก็ยังกำไร (กฎข้อนี้สำคัญมากห้ามผ่าฝืนเด็ดขาด)

2. ทิศทางของราคาหุ้นเป็นสิ่งที่ไม่มีทางทำนายได้ อย่าพยายามทำกำไรด้วยการ BLASH การเทรดหุ้นทุกวันเปรียบเสมือนการกระโจนเข้าใส่เครื่องบดเนื้อ

3. ให้ความสำคัญกับการวิเคราะห์บริษัทและอุตสาหกรรมให้มากที่สุด ไม่ต้องให้ความสำคัญกับการทำนายทิศทางเศรษฐกิจมหภาค เรือทุกลำต้องเผชิญพายุเหมือนกันหมด จงพยายามเลือกเรือลำที่ดีที่สุดแทนที่จะพยายามคาดเดาว่าพายุจะมาเมื่อไร

4. ราคาหุ้นไม่มีความสัมพันธ์กับกำไรในปัจจุบันแต่จะวิ่งไปตามความเชื่อของตลาด ว่าพรุ่งนี้กำไรของบริษัทจะเป็นเท่าไร หุ้นที่ขึ้นไม่ใช่หุ้นที่ปัจจัยพื้นฐานดี แต่หุ้นที่ขึ้นคือหุ้นที่ปัจจัยพื้นฐานไม่ดีในวันนี้แต่กำลังจะดีขึ้นวัน หน้าหรือหุ้นที่ปัจจัยพื้นฐานดีอยู่แล้วและจะดีขึ้นไปอีก

5. หุ้นบูลชิพที่เติบโตช้า แม้ downside จะต่ำ -20% แต่ upside ก็ต่ำด้วย +20% หุ้นเติบโตสูงจึงน่าลงทุนมากกว่าเพราะแม้ว่า downside ของมันอาจจะมากถึง -100% แต่ upside ของมันไม่มีขีดจำกัด (อาจเป็น 200% 500% 1000%…) พอร์ตที่มีหุ้นเติบโตสูงหลายๆ ตัวแม้จะผันผวนมากกว่าแต่จะวิ่งได้ไกลกว่าพอร์ตที่เต็มไปด้วยหุ้นบูลชิพใน ระยะยาวๆ

6. อย่าให้ความสำคัญกับ dividend yield มากนัก เพราะไม่มีกฎว่าบริษัทต้องจ่ายเงินปันผลเท่าเดิมทุกปี จงสนใจว่าบริษัทเอา retained earnings ไปลงทุนทำอะไรมากกว่า มูลค่าของบริษัทจะเพิ่มขึ้นได้ก็ต่อเมื่อบริษัทลงทุนในโครงการที่ให้ผลตอบ แทนที่คุ้มค่าเท่านั้น

7. หุ้นเป็นหลักทรัพย์ที่มีผลตอบแทนคุ้มค่ากับการเสี่ยงมากที่สุด อย่าเสียเวลาคิดว่าควรแบ่งเงินไปลงตราสารหนี้เท่าไรหุ้นเท่าไร เงินส่วนใหญ่ของคุณควรอยู่ในหุ้นกับเงินสดตลอดเวลา อย่ากลัว market crash เพราะในระยะยาวๆ ไม่มีตลาดหุ้นไหนในโลกที่ไม่สามารถกลับมาสูงกว่าจุดสูงสุดเดิมได้ เพราะเศรษฐกิจในระบอบทุนนิยมโตต้องขึ้นเรื่อยๆ

8. จงละเลยหุ้นที่มีประวัติเรื่องเอาเปรียบผู้ถือหุ้นรายย่อย หรือมีพฤติกรรมดูแลราคาหุ้นแม้แต่ครั้งเดียว ราวกับว่าบริษัทเหล่านั้นมิได้ซื้อขายอยู่ในตลาดหลักทรัพย์

9. โอกาสในตลาดหุ้นไม่ได้มีมากขนาดหาได้ทุกวันมิฉะนั้นผู้คนคงเลิกทำงานประจำ บริษัทคงเลิกนำเงินไปลงทุนนอกตลาด ในบรรดาหุ้น 20 ตัวที่คุณอยากซื้อในหนึ่งปี จงใช้เงินทั้งหมดที่มีอยู่ซื้อแค่ 1-2 ตัวที่คุณคิดว่าเป็นโอกาสที่ดีที่สุดใน 20 ตัวนั้น คุณจะพบว่าคุณจะได้รับผลตอบแทนที่ดีกว่าการแบ่งเงินออกเป็น 20 ส่วนเพื่อซื้อทั้ง 20 ตัว

10. นักลงทุนที่ประสบความสำเร็จร้อยทั้งร้อยมีความคิดที่เป็นอิสระ ถ้าคุณจอดรอไฟแดงอยู่ที่สี่แยกที่ไม่มีรถวิ่งอยู่ แต่รถคันหลังรุมกดดันคุณด้วยการบีบแตรไล่ให้คุณวิ่งออกไปเลย ถ้าคุณไม่สนใจแรงกดดันนั้นและรอจนไฟเขียวจึงค่อยไป คุณมีแนวโน้มที่จะเล่นหุ้นแล้วประสบความสำเร็จครับ

ผมจึงนึกถึงคำคม ของคุณคลายเครียดแห่งห้องสินธร และขออนุญาตยืมมาใช้ ก็คือ ข้อมูลวงในระดับดิวิชั่น 3 ซึ่งผมเห็นด้วยเลยว่า ข้อมูลวงในมีหลายระดับ ตั้งแต่ระดับพรีเมียร์ลีก ( คือ ลีกสูงสุดของอังกฤษ เผื่อใครไม่ชอบดูฟุตบอลจะได้ไม่งงนะครับ ) จนไปถึงระดับดิวิชั่น 3 หรือกระทั่งต่ำกว่านั้น ขึ้นกับความใกล้ชิดของแหล่งข้อมูล

ผมเชื่อ ว่าน้อยคนนักที่จะได้รับข้อมูลวงในระดับพรีเมียร์ลีก ส่วนใหญ่ผมเชื่อว่าข้อมูลวงในที่นักลงทุนบ้านเราได้รับจะเป็นเพียงระดับดิวิ ชั่น 2-3 ซึ่งเป็นข้อมูลที่ได้จากการบอกต่อๆ กัน หรือ แม้จะใกล้ชิดกับแหล่งข้อมูลมากก็ตาม แต่แหล่งข้อมูลก็ให้ข้อมูลโดยมีวัตถุประสงค์บางอย่างแอบแฝง เพราะเราลืมไปว่าเราก็ไม่ใช่ญาติพี่น้องเค้าหรือเพื่อนสนิทที่ร่วมหัวจมท้าย กันมา ซึ่งแน่นอนครับ ข้อมูลวงในระดับดิวิชั่น 3 ก็สู้ข้อมูลวงในระดับพรีเมียร์ลีกไม่ได้อยู่วันยังค่ำครับ

ผมสังเกต ว่าข้อมูลวงในหลายครั้ง อาจจะเชื่อได้ในจังหวะเข้าซื้อ คือ หุ้นที่มีข่าวนั้นมักจะขึ้นจริงๆ แต่จังหวะการขาย ผมยังไม่ค่อยจะเห็นว่ามีข้อมูลวงในที่ไหนที่จะ timing การขายให้กับนักลงทุนได้ถูกจังหวะเสียที

แต่ปัญหาที่เกิดขึ้นก็คือ นักลงทุนหลายคนประเมินระดับข้อมูลวงในที่ได้รับนั้นผิดไป หลายคนที่ได้รับขัอมูลวงในในระดับดิวิชั่น 3 แต่กลับเชื่อว่านี่คือข้อมูลในระดับพรีเมียร์ลีก เพราะคำว่า ” เจ้าของบอกมา ” ” ผมรู้จักเจ้ามือหุ้นตัวนี้ดี ” กว่าจะรู้อีกทีก็ติดหุ้นถลำลึกไปเสียแล้ว

จึงยกเรื่องนี้มาเล่า เพื่อนเป็นอุทธาหรณ์สำหรับเพื่อนๆ หลายคนที่ลงทุนในหุ้น โดยเฉพาะเพื่อนๆ ที่ลงทุนในห้องค้า ที่ได้ยินคำว่า ” ขัอมูลวงใน ” อยู่บ่อยๆ และเป็นข้อเตือนใจสำหรับการลงทุนในหุ้นตัวอื่นๆ ที่วิ่งโดยอาศัยแรงเก็งกำไรจนเกินปัจจัยพื้นฐานไปมากแล้ว หากใครยังห้ามใจตัวเองไม่อยู่ในการเข้าไปเก็งกำไร ให้ลองอ่านบทความเรื่อง ” หุ้นอสูรกาย ” ที่ผมเคยเขียนดูอีกทีนะครับ

แต่ถ้ารับความเสี่ยงได้ และคิดจะเสี่ยง ก็ต้อง cut loss ให้เป็นนะครับ เล่นหุ้นเก็งกำไร แล้ว cut loss ไม่เป็น ก็เหมือน ชกมวยแล้วออกหมัดอย่างเดียว ตั้งการ์ดไม่เป็น ชกอย่างนี้โดยน็อคลูกเดียวครับ

ผมเคยเล่าเรื่องอสูรกายในขวดแก้วแล้วครั้งหนึ่ง ขอเอามาเล่าซ้ำอีกทีสำหรับเพื่อนๆ ที่ยังไม่ได้อ่านนะครับ

เรื่องนี้ เป็นนิยายต่างประเทศ มีชายคนหนึ่งฐานะไม่สู้ดีนัก หลงรักผู้หญิงคนนึงเป็นลูกสาวเศรษฐี ด้วยความที่จนกว่าจึงไม่สามารถสู่ขอแต่งงานได้ชายคนนั้นจึงมีความทุกข์มาก จนกระทั่งได้เข้าไปนั่งในร้านแห่งหนึ่ง ก็เห็นชายคนหนึ่งเป็นผู้มีอันจะกินแต่งตัวดีมาก แต่สีหน้าไม่สู้ดีนัก พระเอกจึงเข้าไปถามว่าพี่ชายก็มีเงินทองขนาดนี้ทำไม่ถึงมีความทุกข์ ชายคนนั้นจึงเล่าให้ฟังว่า เขามีขวดอยู่ใบหนึ่ง มีอสูรกายอยู่ภายในและสามารถขอได้ทุกสิ่งทุกอย่าง และจะขายให้กับพระเอก แต่มีเงื่อนไขว่าขวดนี้จะต้องขายต่อในราคาต่ำกว่าที่ซื้อมาทุกครั้งและหาก ไม่สามารถขายได้ก่อนตายเมื่อตายไปจะต้องอยู่ในนรกตลอดกาล
พระเอก ก็โกรธและกล่าวว่าเอาสิ่งชั่วร้ายอย่างนี้มาให้เขาทำไม ชายคนนั้นใจเย็นและกล่าวต่อว่า คิดดูสิ เธอก็ซื้อขวดนี้ไป ขอทุกอย่างที่ต้องการให้หมด และขายขวดนี้ไปให้คนอื่น เมื่อก่อนขวดใบนี้ราคาเป็นล้านเหรียญ ต้องเป็นเศรษฐีเท่านั้นถึงซื้อได้ ตอนนี้ดูสิเหลือแค่ 70 เหรียญเอง

พระเอกด้วยความที่มีความรักอยู่และ ต้องการเงินจึงซื้อขวดนี้ไป และขอทุกอย่างที่ปรารถนา และก็สามารถขายขวดนี้ไปได้ในราคา 69 เหรียญ หลังจากนั้นพระเอกก็ไปสู่ขอนางเอกและแต่งงาน

เรื่องราวดูเหมือนจะจบ ลงแบบ happy แต่เมื่อแต่งงานได้ไม่นาน พระเอกก็พบว่าตัวเองกำลังเป็นโรคเรื้อนซึ่งเป็นโรคที่รักษาไม่หาย จึงทุกข์ใจอย่างยิ่งและได้นึถึงขวดอสูรกายขึ้นมา แต่เวลาก็ได้ผ่านไปพอสมควร ขวดใบนั้นได้ถูกเปลี่ยนมือหลายครั้งจนราคาลดลงเรื่อยๆ ด้วยความไม่ยั้งคิดทำให้พระเอกได้ซื้อขวดนี้มาในราคา 1 เซ็นต์ ซึ่งหมายความว่าจะขายในราคาต่ำกว่านี้ไม่ได้อีกแล้ว

แม้ว่าพระเอกจะ หายจากโรคเรื้อน แต่ก็ต้องพบกับความทุกข์อย่างสาหัสกว่าเดิม เพราะการเก็บขวดไว้จนตายจะต้องเผชิญกับความน่ากลัวอย่างยิ่ง จนนางเอกรู้เข้า จึงได้ช่วยหาทางแก้ไข

จนกระทั่งทราบว่ามีเมืองแห่ง หนึ่งที่หน่วยของเงินเล็กกว่าเซ็นต์ คือ 1 เซ็นต์แลกได้ 5 หน่วยของเงินเมืองนั้น ทั้งคู่จึงเดินทางไป แต่เมื่อทั้งคู่ได้เล่าความทั้งข้อดีและข้อเสียของขวด ก็ไม่มีใครในเมืองยอมซื้อเพราะกลัวที่จะต้องตกนรกตลอดไป ด้วยความเสียสละ นางเอกจึงปลอมตัวเป็นคนมาซื้อขวดไป พระเอกซึ่งไม่รู้จึงขายได้ไปและมีความยินดีอย่างมาก แต่ก็แปลกใจที่ทำไมนางเอกดูเหมือนมีความทุกข์อยู่ ท้ายสุดพระเอกรู้ความจริง จึงทำแบบเดียวกันบ้างคือมาปลอมตัวมาซื้อขวดไปอีก

เรืองนี้จบลงด้วย มีคนเมาและกึ่งๆ บ้ารายหนึ่งมาซื้อขวดไปที่ราคา 1 หน่วย พระเอกนางเอกจึงกลับมาใช้ชีวิตอย่างมีความสุขอีกครั้ง ก็จบแบบ happy ending ตามแบบฉบับนิยายครับ

เรื่องนี้ทำให้ผมนึกถึงหุ้นที่มีการปั่นราคา ทุกครั้ง หุ้นที่สามารถขึ้นได้ 10 เท่าตัว ก็เหมือนการซื้อขวดอสูรกายที่สามารถให้โชคลาภได้ แต่สำหรับตลาดหุ้น เราไม่มีทางรู้ว่าเราจะเป็นคนสุดท้ายที่จะถือขวดใบนั้นหรือไม่ครับ และอาจจะมีคนถือขวดใบนั้นได้มากกว่า 1 คนครับ

ดังนั้น ในตลาดแบบนี้มีหุ้นปั่นที่ผมอาจจะเรียกแทนว่าหุ้นอสูรกายจำนวนมาก จึงอยากให้เพื่อนๆ คิดถึงเรื่องนี้ไว้เป็นอุทาหรณ์นะครับ

ผมเอ งเป็นคนหนึ่งที่ชอบเดินเวลาใช้บันไดเลื่อนต่างๆ เพราะคิดว่ามันทำให้ถึงจุดหมายโดยเร็วและเป็นการออกกำลังกายด้วย ผมลองคิดว่าหากผมเป็นคนหนึ่งที่ต้องใช้รถไฟฟ้าใต้ดินทุกวัน ซึ่งมีบันไดเลื่อนขึ้นลง 2-3 ชั้น หากวันหนึ่งผมเดินขึ้นลงเร็วๆ น่าจะประหยัดเวลาได้เที่ยวละ 1 นาที หรือไป-กลับ 2 นาที

หากผมต้อง เดินทางโดยรถไฟฟ้าคิดเป็นวันทำงานประมาณ 235 วันต่อปี แล้วใช้วิธีการเดินขึ้นลงบันไดเลื่อน ตลอดระยะเวลา 10 ปีผมจะประหยัดเวลาได้ 4673 นาที หรือ 78.2 ชั่วโมง

หากผมเอาเวลานี้มาอ่านหนังสือเกี่ยว กับเรื่องลงทุน ซึ่งอาจจะใช้เวลาเฉลี่ยประมาณ 5 ชั่วโมงต่อเล่ม ก็เท่ากับว่าผมสามารถอ่านหนังสือได้เพิ่มถึงเกือบๆ 16 เล่มในระยะเวลา 10 ปี ซึ่งก็นับว่าได้ความรู้ขึ้นอีกมากทีเดียวครับ

เราเรียกเวลาที่เรา ต้องอยู่เฉยโดยไม่ได้ทำอะไรให้เกิดประโยชน์ เรียกว่า idle time ครับ เช่น เวลาที่เรายืนบนบันไดเลื่อน รอลิฟต์ รอการบริการต่างๆ เช่น ใน รพ. รอชำระค่าบริการต่างๆ หรือการใช้บริการธนาคาร

ดังนั้น ผมคิดว่าคนที่สามารถลดเวลา idle time หรือ ใช้ประโยชน์จาก idle time มากที่สุด ผมคิดว่าจะมีแนวโน้มที่ประสบความสำเร็จได้มากกว่าครับ ผมสังเกตว่าฝรั่งเค้าจะมี pocket book ที่สามารถหยิบมาอ่านทุกครั้งที่มีโอกาสครับ

เมื่อ 2 ปีก่อน ผมสังเกตว่าลิฟต์ของสำนักงานใหญ่ของธนาคารขนาดใหญ่แห่งหนึ่งของประเทศย่าน สีลม ช้ามากครับ เพราะไม่มีการแบ่ง zone ชัดเจน ทั้งๆ ที่มี 30 กว่าชั้น ทำให้ลิฟต์มีลักษณะแบบรถเมล์ คือจอดทุกป้ายเลยครับ และการเรียกลิฟต์ทั้ง 6 ตัวต้องกดพร้อมกัน 2 ครั้งทั้งด้านซ้ายและขวา คือกดคี้งเดียวก็เรียกลิฟต์ได้ข้างเดียว ซึ่งเมื่อลิฟต์ช้าคนส่วนใหญ่ก็จะกดเรียกทั้ง 2 ข้าง ทำให้บางครั้งคนเรียกลิฟต์คนเดียวแต่ทำให้ลิฟต์จอด 2 ครั้ง ผมเคยถามพนักงานว่าผู้บริหารต้องเสียเวลารอลิฟต์แบบนี้หรือ พนักงานตอบว่าผู้บริหารเค้ามีลิฟต์ต่างหาก ก็โล่งใจไปบ้างว่าเวลาที่มีค่าของผู้บริหารก็ไม่เสียไปกับการรอลิฟต์ แต่พนักงานอีกมากที่อาจจะต้องใช้เวลา 5-10 นาทีในการขึ้นลิฟต์ ในช่วงเวลาเร่งด่วน ผมเชื่อว่าหากธนาคารแห่งนี้มีการปรับปรุงระบบลิฟต์ น่าจะทำให้ประสิทธิภาพในการทำงานของพนักงานดีขึ้นด้วย และน่าจะมีผลต่อกำไรสุทธิและราคาหุ้นในระยะยาวได้ ธนาคารดังกล่าวเพิ่งเพิ่มทุนเมื่อ 2 ปีก่อน เป็นหมื่นล้าน ผมนึกว่าจะเอาเงินเพิ่มทุนไปปรับปรุงระบบลิฟต์เสียอีก แต่หลังเพิ่มทุนก็ยังไม่ทำครับ ปัจจุบันผมไม่ค่อยได้ไปตึกดังกล่าวแล้วเลยไม่แน่ใจว่ามีการ renovate ลิฟต์หรือยังนะครับ

ดังนั้นผมจึงคิดว่าเราไม่ควรเสียเวลาที่เรียก ว่า idle time มากเกินไป เพราะชีวิตคนเรามันมีเวลาไม่มากนัก เวลาจึงมีค่ามาก ผมจึงชอบอะไรก็ได้ที่เป็นทางเลือกที่ทำให้ผมสามารถประหยัดเวลาครับ

หาก มองอัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารในระดับปัจจุบันที่อยู่ประมาณ 1% ซึ่งก็หมายความว่า หากผู้ฝากเงินมีเงิน 1 ล้านบาท เมื่อครบ 1 ปีจะมีเงินเพิ่มขึ้น 1% แต่จะซื่อของได้น้อยลง 5% เพราะเงินเฟ้อทำให้อำนาจซื้อของเงินจำนวนเท่าเดิมลดลง เท่ากับว่าผู้ที่มีเงินออมและมีรายได้จากเงินฝากจนลง 4% ในแต่ละปี
อย่า คิดว่าจะเอาดอกเบี้ยมาเป็นค่าใช้จ่ายในแต่ละปีเลยครับ แค่ทำให้เราไม่จนลงยังทำไม่ได้เลยครับ

หากเหตุการณ์เป็นอย่างนี้ไป อีก 3 ปี ก็เท่ากับว่าผู้ออมเงินจนลงไป 12% ซึ่งก็เป็นตัวเลขที่น่ากลัวไม่น้อยทีเดียวครับ

แต่คนส่วนใหญ่ของ ประเทศก็เลือกที่จะออมด้วยการฝากธนาคาร !

หรือไม่บางส่วนก็ออมผ่าน กองทุนตราสารหนี้ ซึ่งปัจจุบันเราเห็นขนาดกองทุนตราสารหนี้ใหญ่กว่ากองทุนหุ้นค่อนข้างมาก ซึ่งเป็นเพราะว่าหลายคนยังกลัวการลงทุนในหุ้นอยู่พอสมควร กองทุนตราสารหนี้ที่เป็นที่นิยมมากคือ กองทุนตราสารหนี้ระยะสั้น 9 เดือน 12 เดือน ซึ่งให้ผลตอบแทนประมาณ 2% กว่าๆ ดูเหมือนจะรับประกันผลตอบแทน ซึ่งก็คงจะเป็นเช่นนั้น หากกองทุนตราสารหนี้ดังกล่าวไม่ไปลงทุนใน B/E ของบริษัทเอกชนที่เสี่ยงเกินไปนัก เมื่อเงินเฟ้อขึ้นไปเป็น 5% ผู้ลงทุนในกองทุนตราสารหนี้ดังกล่าวก็จะจนลงปีละ 3%

หากพิจารณาการ ลงทุนในตราสารหนี้ระยะยาวอย่างพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี ก็จะให้ผลตอบแทนวันนี้ที่ 4.69% ต่อปี ซึ่งก็ยังแพ้เงินเฟ้ออยู่ดี หากเป็นพันธบัตรที่อายุสั้นกว่านั้น ก็จะมีผลตอบแทนน้อยลงไปอีก เช่น พันธบัตรอายุ 5 ปีก็จะมีผลตอบแทน 4.16%

หากเราดูหน่วยงานภาครัฐหรือ เอกชนที่มีบริหารเงินออมให้คนส่วนใหญ่ของประเทศ เช่น กองทุนสำรองเลี้ยงชีพ กองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ และกองทุนประกันสังคม ซึ่งมีทางเลือกในการลงทุนมากกว่าการฝากเงิน สินทรัพย์ส่วนใหญ่ของกองทุนดังกล่าวก็ยังเป็นพันธบัตรรัฐบาล หุ้นกู้ เงินฝากธนาคาร ซึ่งให้ผลตอบแทนต่ำกว่า 5% เกือบทั้งนั้น เว้นเสียแต่หุ้นกู้ บ. เอกชนบางบริษัทที่อาจจะให้ผลตอบแทนเกิน 5% แต่ก็เป็นส่วนน้อยและน่าจะเป็นบริษัทที่มีความเสี่ยงทางการเงินอยู่พอสมควร การลงทุนในหุ้นของหน่วยงานทั้ง 3 อยู่ในระดับค่อนข้างน้อยคือ ส่วนใหญ่จะไม่เกิน 15% ซึ่ผลตอบแทนของตลาดปีนี้ยังไม่ถึง 5% ดังนั้นผลตอบแทนของเงินออมของคนส่วนใหญ่ของประเทศต่ำกว่าเงินเฟ้อทั้งนั้น

ผม เชื่อว่าสถานการณ์ตรงนี้อาจจะคงอยู่ไม่นานนัก เราอาจจะได้เห็นการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นบ้าง เช่น การเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยระยะสั้น เพื่อให้ส่วนต่างระหว่างดอกเบี้ยและเงินเฟ้อแคบลง และเพื่อไม่ให้เงินไหลออกมากเกินไป การขึ้นดอกเบี้ยในกรณีนี้ก็น่าจะทำให้ดอกเบี้ยเงินฝากเพิ่มขึ้นด้วย

แต่ หาก……. มีสถานการณ์หรือภาวะแวดล้อมอะไรบางอย่างที่ทำให้ภาวะดอกเบี้ยเงินฝากรวมไป ถึงอัตราดอกเบี้ยในระบบไม่เพิ่มขึ้น ผมคิดว่าการลงทุนในหุ้นจะกลับมาน่าสนใจอีกครั้ง เพราะอัตราเงินปันผลของตลาดหุ้นยังสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยค่อนข้างมาก รวมไปถึงการที่หุ้นเป็นสินทรัพย์ที่ป้องกันความเสี่ยงของเงินเฟ้อได้เป็น อย่างดี เนื่องจากในระยะยาวราคาหุ้นจะมีความสัมพันธ์กับเงินเฟ้อ

เมื่อ วันอาทิตย์ผมได้เดินที่ร้าน se-ed อันดับหนังสือที่ขายดีอันดับที่ 16 ของร้าน se-ed คือ หนังสือ “ ทำธุรกิจอพาร์ตเมนท์กันดีกว่า “ ผมซื้อหนังสือเล่มนี้เป็นเล่มสุดท้ายของร้าน ซึ่งอาจจะเกิดจากหนังสือขายดี ประกอบกับจำนวนการพิมพ์และการสั่งเข้าร้านค่อนข้างน้อย แสดงว่าทั้งผู้พิมพ์และผู้ขายก็ไม่คิดเหมือนกันว่าหนังสือเล่มนี้จะขายดี

เป็น ตัวบ่งบอกอย่างหนึ่งว่า ประชาชนที่มีเงินออมกำลังเบื่อกับดอกเบี้ยเงินฝาก 1% เต็มทนแล้ว จึงยอมทำอะไรที่เสี่ยงขึ้นกันแล้ว

หลายคนกำลังจะ สร้างอพาร์ตเมนต์ หากประสบความสำเร็จ อาจจะได้ผลตอบแทนหลังหักค่าใช้จ่ายประมาณ 8-12% ต่อปี ขึ้นกับความสามารถในการบริหารจัดการ ซึ่งหากได้ 10% ต่อปีก็เท่ากับการฝากธนาคาร 10 ปี ผมซื้อหนังสือเล่มนี้มาอ่านเป็นความรู้แต่ผมคงไม่ทำอพาร์ตเมนท์ครับเพราะ อพาร์ตเมนต์ที่เราจะทำได้คงไม่ใช่ระดับบนที่เก็บค่าเช่าเดือนละ 2-5 หมื่น แต่คงจะต้องเป็นระดับกลางถึงล่าง ซึ่งดูแล้วน่าจะมีปัญหาตามมาสารพัดทีเดียว และที่สำคัญก็คือเวลาส่วนตัวที่จะลดลงไปเยอะมากซึ่งผมมองว่ามันเป็นต้นทุน แฝงครับ

ดังนั้น ผมคิดว่าหากเงินเฟ้อระดับนี้ และดอกเบี้ยเงินฝากยัง 1% ควรจะกลับเข้ามาพิจารณาการลงทุนในตลาดหุ้นอีกครั้ง

แต่คราวนี้ ผมไม่คิดว่าควรจะข้ามาซื้อหุ้นทุกตัวแบบกระจายเหมือนปี 2546 แต่จะเป็นการซื้อแบบเจาะจง โดยจะเน้นไปที่หุ้นที่มี pricing power คือ สามารถผลักภาระต้นทุนให้กับลูกค้าได้เต็มๆ หรือเผลอๆ จะมี margin ดีขึ้นด้วยซ้ำจากการขึ้นราคาสินค้า ซึ่งมักจะเป็นหุ้นที่เป็นผู้นำตลาด หรือมีความนิยมในตัวสินค้าและผลิตภัณฑ์สูง หรือหุ้นที่เป็นลักษณะ monopoly ซึ่งหุ้นที่ว่ามานี้มักจะเป็นหุ้นขนาดใหญ่ ดังนั้นเราอาจจะได้เห็นหุ้นขนาดใหญ่หรือหุ้นขนาดกลางและเล็กที่เป็นผู้นำ ตลาด มีผลตอบแทนที่ดีกว่าหุ้นที่มีขนาดเล็ก ซึ่ง trend นี้เราก็เห็นมาบ้างแล้วพอสมควรตั้งแต่ต้นปีครับ

หุ้นอีกประเภทที่จะ ได้รับผลดีจากเงินเฟ้อ คือ หุ้นที่มีสินทรัพย์มากๆ ซึ่งราคาสินทรัพย์น่าจะปรับเพิ่มขึ้นจากภาวะเงินเฟ้อ เนื่องจากเงินเฟ้อทำให้ต้นทุนการก่อสร้างใหม่ๆ เพิ่มขึ้น ทำให้สินทรัพย์ที่มีอยู่จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้น

หุ้น ไม่ว่าจะเป็นหุ้นใหญ่หรือเล็กที่สามารถฝ่าด่านต้นทุนที่เพิ่มขึ้นจากเงิน เฟ้อมาได้ และมีกำไรไม่ลดลง และสามารถปันผลได้ 5-7% ต่อปี จะเป็นหุ้นที่น่าสนใจมากทีเดียวครับ

ดังนั้น กลยุทธ์การลงทุนในหุ้นในครึ่งหลังของปีนี้ คงจะต้องเป็นการซื้อหุ้นคุณภาพ คือหุ้นดีราคาไม่แพงเกินไป ไม่ใช่หุ้นถูกแต่คุณภาพอาจจะไม่ดี เพราะหุ้นถูก อาจจะถูกเพราะ p/e ของปีก่อน ซึ่งหากคิด p/e ปีนี้อาจจะแพงขึ้นมากหรือขาดทุนไปเลยก็เป็นไปได้ครับ

ผมได้แต่หวัง ว่า เงินที่เข้ามาซื้อหุ้น คงจะเป็นเงินออมของประชาชน ที่เข้ามาเลือกซื้อหุ้นดีๆ คงไม่ใช่เงินต่างชาติ ที่เค้ารู้ว่าหุ้นบ้านเราตัวไหนยังถูก อาศัยข้อมูลที่เหนือกว่าทำกำไรกลับไปอีก

และหวังว่าหน่วยงานทั้ง 2 ที่เป็นกึ่งรัฐอย่างกองทุนบำเหน็จบำนาญข้าราชการ กองทุนประกันสังคม หรือเอกชน คือ กองทุนสำรองเลี้ยงชีพ น่าจะพิจารณาเพิ่มสัดส่วนการลงทุนในหุ้นหรืออสังหาริมทรัพย์มากขึ้นครับ เพราะอย่างไรเสียหากเลือกหุ้นถูกตัว ผลตอบแทนในระยะยาวๆ ของหุ้นก็ดีกว่าการลงทุนประเภทอื่นๆ อยู่พอสมควรครับ

ผมอ่านกระทู้ ของเพื่อนท่านหนึ่งใน tvi ยกประเด็นว่า การฝากธนาคารในปัจจุบัน ก็เหมือนการซื้อหุ้นที่ p/e 100 เท่า เพราะต้องจ่ายไป 100 แต่ได้กลับมาปีละ 1 เป็นประเด็นที่น่าสนใจทีเดียวครับ ผมเห็นว่าแม้จะเป็นหุ้นที่ดีที่สุดและไม่มีความเสี่ยงอะไรเลย ก็ไม่ควรมี p/e 100 เท่าครับ และยิ่งหุ้นตัวนั้นอาจจะไม่มี growth ด้วย

การถือ เงินสดเป็นส่วนใหญ่อาจจะไม่ใช่กลยุทธ์ที่ดีเสมอไปสำหรับภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว แต่เงินเฟ้อสูงอย่างที่เราเห็นในช่วงนี้เสมอไปครับ การถือหุ้นดีมีคุณภาพ และมีปันผล จึงเป็นทางเลือกที่น่าจะดีกว่าครับ

สิ่งที่ผมแปลกใจคือ ทำไมคนไทยส่วนใหญ่จึงมีความรู้เรื่องการลงทุน การบริหารเงินออม โดยเฉพาะการลงทุนในหุ้นน้อยมาก แม้ว่านักศึกษาที่จบมาจากสาขา finance ก็ไม่มีความรู้ทางการลงทุนเท่าที่ควรนัก ซึ่งไม่ต้องหวังอะไรกับนักศึกษาที่จบจากสาขาอื่นเลย แสดงว่าประเทศไทยยังล้มเหลวในการระบบการศึกษาพอสมควรครับ

ความรู้ เรื่องการลงทุน จะเป็นความรู้ที่มีค่าขึ้นเรื่อยๆ ครับ หากเราไม่อยากจนลงปีละ 4% หรือซื้อหุ้นที่ p/e 100 เท่าครับ

การลง ทุนก็เปรียบเสมือนเรือที่แล่นในทะเลอาจจะเสี่ยงที่จะจมลงจากคลื่นลมพายุ การฝากเงินอย่างเดียวก็เหมือนเรือที่จอดอยู่บนฝั่งแม้จะไม่จมจากพายุ แต่วันหนึ่งก็จะถูกสนิมกัดกร่อนจนผุ ซึ่งเงินเฟ้อก็เหมือนสนิมที่คอยกัดกินเรืออยู่ตลอดเวลาครับ

ยิ่งตอน นี้มีคลี่นสึนามิแล้วด้วย เรือที่จอดอยู่ริมฝั่งอาจจะพังง่ายๆ ได้ทีเดียวครับ : )

ข้อดีของการทดลองทำ lab ในตลาดหุ้นจริงคือ จะช่วยให้เราฝึกฝนด้านจิตใจ และ trader skill ไปในตัว

เพื่อเป็นการ อธิบายให้เห็นภาพ ผมได้ใช้เวลาพอสมควรเพื่อทำ lab อันนี้ ซึ่งเห็นว่ากำลังนิยม ก็คือ lab Dsm นั่นเอง (ตัวผมเองนั้นชอบทดลองเอาแนวความคิดของคนอื่นมาผสม เป็นโมเดลทดลองในตลาดหุ้นจริงๆ ) จริงๆว่าจะเอาโมเดลคลายเครียดเรโชมา แต่กลัวเฮียจะบ่น อิอิ

เริ่มต้นการจะทำโมเดลนั้น ขั้นแรกที่สำคัญเลยคือ ตรรกะ ดังนั้นเมื่อผมเลือกเอา concept dsm มาทำโมเดลแล้วผมต้องเข้าถึงหัวใจของมันให้ได้เสียก่อน หัวใจของ Dsm อยู่ที่ไหน(ตามความคิดของผมนะ คนอื่นอาจคิดแบบอื่นก็ได้ ) หัวใจของ Dsm อยู่ที่การสะสมเพิ่มจำนวนหุ้นให้เราให้ได้มากที่สุด ,กระแสเงินสดแฝงหรือขั้นตอนการทำบัญชีหรือแม้แต่วิธีซื้อ-ขาย นั้นเป็นเพียงผลพลอยได้ และวิธีการที่ให้เราอยู่ในวินัยเท่านั้น

ดัง นั้นเราจะได้ ตรรกะหลักของโมเดลเราแล้วคือ การเพิ่มจำนวนหุ้นให้ได้มากที่สุด ขั้นต่อมาคือกระบวนการที่จะช่วยให้โมเดลดำเนินไปตามตรรกะที่เราตั้งไว้ให้ ได้ แหมๆถ้าลอกวิธีการซื้อ-ขาย ของพี่เด่นศรีมาหมด มันก็คงไม่แตกต่างอะไร โมเดลก็ไม่สนุก ดังนั้นผมเลยปรับปรุงโดยการใส่ ตรรกะ ความจริงส่วนมาก(คือมีโอกาสเกิด >70%)เข้าไปในโมเดลเพื่อทำการตัดสินใจซื้อขาย เช่น หุ้นจะขึ้นถ้า ……. (อันนี้ทุกคนต้องหาตรรกความจริงแท้ส่วนมากที่หุ้นจะขึ้นเอาเองนะครับ)โมเดล จะทำการซื้อ และ ถ้า ……. (ความจริงแท้ที่มีโอกาสส่วนมากที่หุ้นจะลง) โมเดลทำการขาย

การหาความจริงส่วนมาก หรือ โอกาสส่วนมากนั้น ขึ้นอยู่กับความถนัดของแต่ล่ะท่าน ลองมองหาดูนะครับ

ดังนั้นเมื่อเรา ปฏิบัติตามนี้ตลอดจนชิน ทักษะการเทรด และ จิตใจของเราจะนิ่งไปในตัว และถ้าโมเดลของเรามันโอเค โมเดลตัวนี้หล่ะที่เราทำประโยชน์ให้เราได้มากเลยทีเดียว

หลายคนถามว่าทำไมผมไม่บอกเลยว่า ต้องทำอย่างไรบ้าง แน่นอนครับ ถ้าทุกคนเรียนรู้และเข้าใจ ฝึกฝนจนมีทักษะtrader skill จากวิธีการที่ผมบอกขึ้นมาพร้อมๆกัน มันก็จะไม่ก่อให้เกิดส่วนแตกต่างทางทักษะ และก็จะไม่เกิดส่วนเกินทุน(การล่าส่วนเกินทุนเกิดขึ้นได้เพราะความไม่เท่า เทียมของตลาด) ซึ่งจะทำให้วิธีผมใช้ไม่ได้โดยปริยาย แต่ถ้าหากเราเข้าใจconcept และไปพัฒนาทักษะให้เหมาะกับนิสัยเราเองแล้ว เราก้จะสามารถประยุกต์ใช้กับสถานการณ์ต่างๆของตลาดได้เป็นอย่างดี ดังนั้น ความสำเร็จจะอยู่กับความตั้งใจของเพื่อนๆทุกคนในการพัฒนาหรือฝึกฝนครับ ผมก็เป็นเพียงอีกคนหนึ่งที่มานำเสนอแนวความคิดเท่านั้นเองหาได้มีสูตรสำเร็จ ที่ช่วยให้เราทำกำไรในตลาดได้เสมอ

ท้ายนี้ถ้าตรรกที่เราคิดไว้มัน เป็นความจริงแท้ส่วนมากจริงๆ โมเดลของเราจะได้ผลเราจะได้รู้เองครับ ซึ่งเมื่อมันได้ผลเราเอาวิธีที่มันได้ผลนั้นมาเทรดให้เป็นนิสัย เราก็จะมีนิสัยที่เทรดได้กำไร มากกว่าขาดทุนครับ และที่สำคัญ ไม่มีโมเดลใดสมบูรณ์แบบทุกโมเดลล้วนต้องมีจุดผิดพลาด แต่ทุกคนต้องผ่านมันไปให้ได้ บางคนทิ้งโมเดลนั้นไปเพราะเห็นข้อผิดพลาดเพียงบางจุดทั้งที่ โดยรวมแล้วอาจทำกำไรให้เรา 7 ทำเราขาดทุน 3 กล่าวคือข้อเสียของมนุษย์นั่นเองที่ทำให้โมเดลไม่สำเร็จหรือทำตามโมเดลไม่ ได้ เพราะจิตวิทยาลึกๆในใจของคนส่วนใหญ่ล้วนต้องการความสมบูรณ์ไร้ที่ติ แต่ถ้าเรามัววิ่งหาจุดนั้นอยู่ ก็คงอาจจะสายเกินไปก็ได้

นัก ลงทุนหลายคนอาจจะคุ้นกับชื่อของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ประเภท 1 และเพิ่งมาได้ยินกันหนาหูในปีนี้ ดังนั้น จึงขออธิบายเพื่อทำความเข้าใจในเบื้องต้นก่อนนะครับ

ลักษณะทั่วไปของ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (กอง 1) ที่สำนักงานคณะกรรมการ ก.ล.ต. อนุญาตให้จัดตั้งนั้น เป็นกองทุนปิด กล่าวคือ จะไม่รับซื้อคืนหน่วยลงทุน และต้องมีเงินทุนขั้นต่ำไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท โดยกองทุนอสังหาริมทรัพย์จะต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิในการเช่า รวมกันอย่างน้อยร้อยละ 75 ของสินทรัพย์สุทธิ (Net Asset Value: NAV) และจะต้อง ดำเนินการก่อสร้างไปแล้วไม่น้อยกว่าร้อยละ 80 และไม่อนุญาตให้กองทุนรวมซื้อที่ดินว่างเปล่า และไม่สามารถก่อหนี้ได้ ทั้งนี้กองทุนรวมจะต้องถืออสังหาริมทรัพย์ไว้ไม่น้อยกว่า 1 ปี ในส่วนของผลตอบแทนสำหรับผู้ถือหน่วยลงทุน ก.ล.ต.ได้กำหนดไว้ว่า ในกรณีที่กองทุนรวมมีกำไรสุทธิในแต่ละปี บริษัทจัดการต้องจ่ายเงินปันผลแก่ผู้ถือหน่วยลงทุน ไม่น้อยกว่าร้องละ 90 ของกำไรสุทธิประจำปี เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นกองทุนปิดซึ่งผู้ถือหน่วยลงทุนไม่สามารถ ขายคืนกองทุนได้ ดังนั้น เพื่อให้ผู้ถือหน่วยลงทุนสามารถขายเงินลงทุนและผู้สนใจกองทุนสามารถลงทุน หรือซื้อเพิ่มได้ ภายหลังการขายกองทุนฯ กองทุนอสังหาริมทรัพย์จะเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในกลุ่มอสังหาริม ทรัพย์ โดยนักลงทุนสามารถทำรายการซื้อขาย ( bid-offer ) ได้เช่นเดียวกับการซื้อขายหุ้นสามัญตัวอื่นๆ ( ที่มา : ตลาดหลักทรัพย์ )

โดย ส่วนใหญ่ กองทุนอสังหาริมทรัพย์จะลงทุนในสินทรัพย์ประเภทต่างๆ ได้แก่ อาคารสำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ โรงงาน ศูนย์การค้า เป็นต้น เนื่องจากการที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นเจ้าของสินทรัพย์หรือสิทธิการเช่า ผู้ถือหน่วยลงทุนจึงเปรียบเหมือนกับการเป็นเจ้าของสินทรัพย์ให้เช่านั้นๆ โดยที่จะได้รับรายได้จากค่าเช่าหลังหักค่าใช้จ่ายในรูปแบบของเงินปันผลจาก กองทุน

คำถามที่พบบ่อยสำหรับผู้ที่สนใจลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์

1. กองทุนอสังหาริมทรัพย์มีอายุกองทุนและมีการคืนเงินให้กับผู้ถือหน่วยในอนาคต เหมือนหุ้นกู้หรือไม่

คำตอบ เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 เป็นกองทุนที่ไม่มีการคืนเงินต้นเมื่อครบกำหนดเหมือนหุ้นกู้หรือพันธบัตร รัฐบาล ซึ่งก็หมายความว่าเราจะสามารถถือกองทุนอสังหาริมทรัพย์ไปได้เรื่อยๆ ตราบที่เราต้องการ และหากผู้ถือกองทุนมีความต้องการขายกองทุนฯ ก็สามารถทำได้โดยขายผ่านตลาดหลักทรัพย์เช่นเดียวกับการขายหุ้นสามัญ

2. จะมีการรับประกันเงินปันผลจากกองทุนเป็น % ที่ผู้จัดจำหน่ายกองทุนให้ข้อมูลนั้นหรือไม่

คำตอบ เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 นั้น จะมีสถานะต่างจากหุ้นกู้หรือพันธบัตรตรงที่ผลตอบแทนที่ผู้ถือกองทุนได้รับ คือ เงินปันผล ซึ่งต่างจากผู้ถือหุ้นกู้หรือพันธบัตรจะได้รับผลตอบแทนเป็นดอกเบี้ยคงที่ไป เรื่อยๆ จนครบอายุ ดังนั้นเงินปันผลที่ทางผู้จัดจำหน่ายหรือกองทุนฯ ระบุไว้จะไม่ได้รับการรับประกันว่าจะต้องจ่ายเท่านั้นเท่านี้ตลอดไป แม้ว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ 1 จะไม่มีการรับประกันผลตอบแทนในอนาคต แต่ผู้จัดจำหน่ายกองทุนจะมีการประมาณผลตอบแทนที่คาดว่าผู้ถือกองทุนจะได้รับ โดยจะมีการประมาณค่าเช่าที่ได้รับต่อหน่วยลงทุนเปรียบเทียบกับมูลค่าหน่วยลง ทุน โดยการประมาณค่าเช่าก็จะคิดจากค่าเช่าที่ได้รับจากสัญญาการเช่าในปัจจุบัน เป็นสำคัญ

ซึ่งหากจะเปรียบเทียบก็คล้ายๆ กับ การที่เราซื้อตึกแถวหรือคอนโดมิเนียมให้เช่าที่มีผู้เช่าอยู่แล้ว ซึ่งผู้ขายก็ไม่ได้รับประกันว่าผู้เช่ารายดังกล่าวจะต้องอยู่กับเราตลอดไป หรือจะต้องจ่ายค่าเช่าเท่านี้ตลอดไป ราคาที่เราพอใจจะซื้อจะขึ้นอยู่กับค่าเช่าสินทรัพย์ในปัจจุบันเปรียบเทียบ กับราคาสินทรัพย์ที่เราจ่ายไป

เงินปันผลในอนาคตจะขึ้นอยู่กับอัตราค่า เช่า ( rental rate ) และอัตราการเช่า ( occupancy rate ) ซึ่งทั้งสองปัจจัยนี้จะขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจและอัตราเงินเฟ้อในอนาคต ดังนั้นอัตราเงินปันผลจึงมีโอกาสทั้งเพิ่มขึ้นหรือลดลง แต่อย่างไรก็ตาม หากเรามองว่าในอนาคตอัตราเงินเฟ้อยังอยู่ในระดับที่เป็นบวกในอนาคตและ เศรษฐกิจยังมีการเติบโต ค่าเช่าหรืออัตราเงินปันผลของกองทุนน่าจะมีโอกาสที่จะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ มากกว่าที่จะลดลง ซึ่งหากนักลงทุนที่มีอสังหาฯ ให้เช่า เช่น ตึกแถว คอนโดฯ ก็จะทราบดีว่าในระยะยาว ค่าเช่าน่าจะปรับขึ้นไปได้เรื่อยๆ

3. การถือกองทุนอสังหาริมทรัพย์จะมีโอกาสที่จะได้รับ capital gain หรือกำไรจากการเพิ่มขึ้นของราคากองทุนในอนาคตหรือไม่

คำตอบ เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 จะทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ จึงสามารถมีการเคลื่อนไหวของราคาขึ้นลงได้เหมือนกับหุ้นสามัญ ส่วนราคากองทุนฯ จะขึ้นหรือลงนั้น น่าจะแปรผันกับการเพิ่มขึ้นหรือลดลงของการจ่ายปันผล ซึ่งจะขึ้นอยู่กับการเพิ่มขึ้นหรือลดลงของอัตราค่าเช่า ( rental rate ) และอัตราการเช่า ( occupancy rate ) ในอนาคต จากราคาวัสดุก่อสร้างที่น่าจะปรับตัวเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ และราคาที่ดินที่น่าจะเพิ่มขึ้นในอนาคตจากกฎของ demand-supply ที่ว่าประชากรของประเทศเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ แต่ปริมาณที่ดินเท่าเดิม จึงเป็นไปได้สูงมากที่ในระยะยาว มูลค่าสินทรัพย์ของกองทุนควรจะเพิ่มขึ้นตามราคาค่าก่อสร้างและราคาที่ดินที่ แพงขึ้น ซึ่งหมายความว่าราคาหน่วยลงทุนที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ในระยะยาวก็น่า เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ดังนั้นเช่นเดียวกับการลงทุนหุ้นสามัญ ผู้ถือกองทุนอสังหาริมทรัพย์จะได้รับปันผลและมีโอกาสได้รับกำไรจากการเพิ่ม ขึ้นของราคาหน่วยลงทุนในอนาคต

4. กองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองที่ดิน ( freehold ) กับถือสิทธิการเช่าที่ดิน ( leasehold ) ต่างกันอย่างไร

คำ ตอบ กองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่คือครองที่ดิน หรือ freehold หมายว่าว่ากองทุนฯ จะมีกรรมสิทธิในที่ดินที่เป็นที่ตั้งของสินทรัพย์ให้เช่านั้นๆ แต่หากเป็นกองทุนฯ ที่ถือสิทธิการเช่าที่ดิน หรือ leasehold แสดงว่ากองทุนฯ นั้นๆ มิได้เป็นเจ้าของที่ดิน แต่ทำการเช่าที่ดินจากเจ้าของที่ดิน โดยมีอายุสัญญาที่แน่นอน และกองทุนจะต้องมีค่าใช้จ่ายเป็นค่าเช่าให้กับเจ้าของที่ดินตามที่ระบุไว้ใน สัญญาการเช่า ความเสี่ยงของกองทุนฯ ประเภท 1 ที่ถือสิทธิการเช่าที่ดิน หรือ leasehold ก็คือความเสี่ยงที่ในสัญญาอาจจะระบุให้กองทุนอสังหาริมทรัพย์จะต้องจ่ายค่า เช่าที่ดินเพิ่มขึ้นในอนาคต โดยเฉพาะเมื่อมีการต่อสัญญาฉบับใหม่ และความเสี่ยงจากการไม่ได้รับการต่ออายุสัญญาเช่าที่ดินหลังหมดอายุสัญญา เช่าที่ดิน แต่อย่างไรก็ตาม แม้ว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์บางแห่งอาจจะเป็นลักษณะการถือสิทธิการเช่า ที่ดิน แต่เกือบทั้งหมดจะมีอายุสัญญาคงเหลือค่อนข้างยาว เช่น 20-30 ปี และอาจจะจะมีเงื่อนไขการต่ออายุสัญญาไปอีก 10-20 ปี ดังนั้น การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท leasehold ผู้ลงทุนจะต้องศึกษาและเข้าใจถึงเงื่อนไขของสัญญาการเช่าที่ดินและอายุสัญญา การเช่าที่ดินคงเหลือ เพื่อเป็นการชดเชยความเสี่ยงที่มากกว่า กองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นลักษณะถือสิทธิการเช่าที่ดินหรือ leasehold ควรจะให้ผลตอบแทนที่สูงกว่ากองทุนที่เป็นเจ้าของที่ดินเอง ดังนั้นหากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ 2 แห่งที่มีอัตราการจ่ายปันผลใกล้เคียงกัน และสินทรัพย์ประเภทเดียวกัน ผู้ลงทุนควรจะเลือกกองทุนที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

5. หากสินทรัพย์ที่อยู่ในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ดีจริง ทำไมเจ้าของเดิมจึงขายออกมาให้กับกองทุนอสังหาริมทรัพย์

คำ ตอบ เนื่องจากเจ้าของเดิมของอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จะเป็นบริษัทจดทะเบียนใน หลักทรัพย์ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่านั้นจำเป็นต้องใช้เงินลงทุนค่อนข้างสูง ดังนั้นหากบริษัทจดทะเบียนที่มีธุรกิจหลักคือการสร้างอสังหาริมทรัพย์ให้ เช่านั้นต้องการลงทุนเพิ่มก็จะต้องเพิ่มทุนจดทะเบียนหรือจะต้องกู้เงิน กองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 เป็นทางเลือกใหม่ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จะสามารถขยายธุรกิจได้โดยไม่ ต้องเพิ่มทุนหรือกู้เงินเพิ่ม โดยทำการขายสินทรัพย์ที่มีอยู่เดิมเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้ได้เงินทุนมาลงทุนในโครงการใหม่ โดยที่ส่วนใหญ่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเดิมจะยังมีเงินลงทุนในกอง ทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเดิมอยู่จำนวนหนึ่ง เช่น อาจจะลงทุนอยู่ 1 ใน 3 ของทุนจดทะเบียน หากจะเปรียบเทียบก็เหมือนกับหากเราเป็นผู้ประกอบการมีเงินลงทุน 50 ล้าน อาจจะสามารถสร้างตึกแถวให้เช่าได้ 20 ห้อง หากเราไม่ขายตึกแถวนั้นออกไปบ้างเราก็ไม่สามารถลงทุนเพิ่มในโครงการใหม่ๆ ได้ ซึ่งหากเราขายตึกแถวให้เช่าออกไปเสีย 12 ห้อง ก็อาจจะได้เงินลงทุนทั้งหมด 50 ล้านกลับมาเพื่อลงทุนในโครงการใหม่ และยังเหลืออีก 8 หลังเก็บไว้สำหรับเป็นรายได้ค่าเช่าในอนาคต การขายตึกแถวออกไปของเราก็เปรียบเหมือนการขายสินทรัพย์เข้ากองทุนอสังหาริม ทรัพย์นั่นเอง

6. จำนวนขั้นต่ำในการซื้อหน่วยลงทุนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 คือเท่าไหร่

คำตอบ 10,000 บาทขึ้นไป ดังนั้นจะเห็นได้ว่า ผู้ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ 1 จะสามารถเป็นเจ้าของสินทรัพย์ให้เช่าประเภทต่างๆ เช่น อาคารสำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ศูนย์การค้าหรือโรงงาน โดยที่ไม่จำเป็นต้องเป็นเศรษฐีแต่อย่างไร

7. ใครจะเป็นคนบริหารจัดการสินทรัพย์ให้เช่าที่อยู่ในกองทุนอสังหาริมทรัพย์

คำ ตอบ กองทุนอสังหาริมทรัพย์จะแต่งตั้งผู้บริหารจัดการสินทรัพย์ ซึ่งจะทำหน้าที่เก็บค่าเช่า ค่าบริการที่เกี่ยวข้องจากผู้เช่า การหาผู้เช่าใหม่กรณีผู้เช่าเดิมย้ายออก รวมไปถึงการดูแลรักษา ซ่อมแซม เพื่อให้สินทรัพย์ให้เช่าอยู่ในสภาพที่พร้อมให้เช่าตลอดเวลา โดยผู้บริหารสินทรัพย์อาจจะแต่งตั้งให้เจ้าของสินทรัพย์เดิมซึ่งมีความ สามารถในการบริหารจัดการสินทรัพย์นั้นๆ อยู่แล้วหรือแต่งตั้งให้ผู้บริหารสินทรัพย์มืออาชีพเข้ามาบริหารก็ได้ โดยกองทุนอสังหาริมทรัพย์จะต้องจ่ายค่าบริหารจัดการเป็นสัดส่วนเมื่อเทียบ กับรายได้ เช่น 1% ของรายได้ หลายคนอาจจะคิดว่าหากซื้อสินทรัพย์ให้เช่าเองก็ไม่ต้องเสียค่าบริหารตรงนี้ แต่ให้ลองนึกถึงว่าหากเราเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ที่มีขนาด 50 ห้อง แล้วแต่ละเดือนจะต้องคอยตามเก็บค่าเช่า หาผู้เช่าใหม่กรณีผู้เช่าเดิมย้ายออก ซ่อมแซมดูแลรักษา ก็คงจะประสบความยากลำบากและไม่มีค่อยเวลาไปทำงานประจำอย่างแน่นอน

8. การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ จะต้องคำนึงถึงปัจจัยอะไรบ้าง

คำ ตอบ ปัจจัยแรกที่จะต้องพิจารณาคือ กองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือเป็นการถือสิทธิการ เช่า ซึ่งหากกองทุนฯ ถือสิทธิการเช่า จะต้องมีผลตอบแทนที่สูงในระดับหนึ่งเพื่อให้คุ้มค่ากับความเสี่ยงที่มากกว่า

ปัจจัย ที่ 2 คือ คุณภาพของสินทรัพย์ สินทรัพย์ที่ให้เช่าควรอยู่ในทำเลที่มีความได้เปรียบ เช่น หากเป็นอาคารสำนักงานก็ควรอยู่ในย่านธุรกิจ การคมนาคมสะดวก หากเป็นศูนย์การค้าก็ควรอยู่ใกล้ชุมชน และเป็นผู้นำในธุรกิจ นอกจากนี้สินทรัพย์จะต้องมีการดูแลรักษา และซ่อมแซมอย่างต่อเนื่อง นอกจากนี้ สภาพภูมิศาสตร์ที่ตั้งของสินทรัพย์ก็มีผลต่อการพิจารณาเช่นกัน เช่น อาคารที่ตั้งอยู่ริมทะเลจะมีอายุการใช้งานต่ำกว่าปกติ และควรพิจารณาถึงความเสี่ยงของที่ตั้งอาคารว่ามีความเสี่ยงต่อภัยธรรมชาติ เช่น แผ่นดินไหว พายุไต้ฝุ่นหรือคลื่นสึนามิหรือไม่ ซึ่งโดยทั่วไป สินทรัพย์ที่เป็นตึกสูง ( high rise ) ก็จะมีความเสี่ยงต่อภัยธรรมชาติกว่าโครงการที่เป็นแนวราบ ( low rise ) นอกจากนี้ควรจะสอบถามถึงเงื่อนไขการประกันภัยของสินทรัพย์นั้นๆ ด้วย

ปัจจัย ที่ 3 คือ การบริหารจัดการสินทรัพย์ เนื่องจากเงินปันผลในอนาคตจะขึ้นอยู่กับค่าเช่าและอัตราการเช่าของสินทรัพย์ นั้นๆ ดังนั้น หากสินทรัพย์มีการบริหารจัดการที่ดี โอกาสที่จะสามารถปรับเพิ่มค่าเช่าในอนาคตก็จะมีมากตามไปด้วย ดังนั้นเราจะต้องพิจารณาประวัติการบริหารของผู้บริหารสินทรัพย์นั้นๆ ด้วย ซึ่งหากเจ้าของสินทรัพย์เดิมเป็นผู้บริหาร ซึ่งที่ผ่านมาส่วนใหญ่จะเป็นบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จะต้องพิจารณาว่าบริษัทดังกล่าวมีการบริหารจัดการและมีผลตอบแทนให้กับผู้ถือ หุ้นในอดีตดีเพียงใด และมีความโปร่งใสเพียงใด

ปัจจัยที่ 4 คือ ผลตอบแทนของกองทุน เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์แต่ละกองทุนจะมีการจ่ายเงินปันผลในอัตราที่ ไม่เท่ากัน ดังนั้นผู้ซื้อหน่วยลงทุนจะต้องเปรียบเทียบอัตราเงินปันผลของแต่ละกอง ทุนอสังหาริมทรัพย์ นอกจากจะเปรียบเทียบระหว่างกองทุนอสังหาริมทรัพย์ด้วยกันเองแล้ว ก็ควรจะเปรียบเทียบกับโอกาสการลงทุนหรือการออมอื่นๆ เช่น ดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร ผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลหรือหุ้นกู้ อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยและอัตราเงินปันผลของตลาดหลักทรัพย์ การเปรียบเทียบกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเอง รวมไปถึงการเปรียบเทียบกับอัตราเงินเฟ้อ ผลตอบแทนจากเงินปันผลของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ควรจะสูงกว่าดอกเบี้ยเงินฝาก ธนาคารและผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาลเนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์มีความ เสี่ยงสูงกว่า นอกจากนี้ และ เพื่อเป็นการรักษามูลค่าของเงินลงทุน ผลตอบแทนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ควรจะต้องสูงกว่าอัตราเงินเฟ้อ

ปัจจัย ที่ 5 ความเสี่ยงจากการลดลงของจำนวนผู้เช่า ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลรายละเอียดของผู้เช่าสินทรัพย์นั้นๆ ว่ามีความเสี่ยงมากน้อยเพียงใด กองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ดีควรจะมีการกระจายของผู้เช่า ไม่ควรพึ่งพิงกับผู้เช่ารายใหญ่รายใดรายหนึ่ง หรือกลุ่มใดกลุ่มหนึ่งมากเกินไป โดยเฉพาะหากผู้เช่ารายนั้นๆ มิได้เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ในกองทุนฯ และควรสอบถามถึงอายุสัญญาคงเหลือโดยเฉลี่ยของผู้เช่า โดยสินทรัพย์ที่มีสัญญาเช่าระยะยาวจะมีความเสี่ยงต่ำกว่าสินทรัพย์ที่มี สัญญาการเช่าระยะสั้น นอกจากนี้ หากกองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ มีการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในหลายอาคารหรือหลายทำเลที่ตั้ง ก็จะลดความเสี่ยงในการลงทุนได้เป็นอย่างดี เนื่องจากบางครั้งอาจจะมีการเปลี่ยนแปลงในสภาพแวดล้อมของสินทรัพย์ที่เราไม่ สามารถควบคุมได้ เช่น ในกรณีของศูนย์การค้าหรืออาคารสำนักงาน หากมีการสร้างสะพานข้ามแยกผ่านหน้าโครงการ หรือการเปลี่ยนแนวทางการเดินรถเป็นแบบ one-way ก็ทำให้การไหลผ่านของรถ ( traffic ) น้อยลงได้

ปัจจัยที่ 6 กองทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ มีการกันค่าเช่าส่วนหนึ่งมาเป็นค่าใช้จ่ายสำหรับการซ่อมแซมหรือการตกแต่ง ครั้งใหญ่ๆ ที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคต หรือที่เรียกว่า sinking fund หรือไม่ เนื่องจากสินทรัพย์ให้เช่าบางประเภท เช่น เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ โรงแรม อาคารสำนักงาน เมื่อเวลาผ่านไปในระดับหนึ่งจะต้องมีค่าใช้จ่ายในการตกแต่งหรือซ่อมแซมในบาง ปีที่จะมากกว่าปกติ ซึ่งเรียกว่า hard renovation ซึ่งจะเกิดขึ้นทุกๆ 5-10 ปี รวมไปถึงการก่อสร้างใหม่เมื่อสินทรัพย์ที่เป็นอาคารหมดอายุการใช้งาน ดังนั้นผู้ลงทุนควรจะสอบถามและศึกษารายละเอียดว่ากองทุนอสังหาริมทรัพย์มี การตั้งสำรองเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายดังกล่าวในอนาคตหรือไม่ มากน้อยเพียงใด โดยสินทรัพย์ประเภทโรงแรมหรือเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ควรจะมีการตั้งสำรองค่าใช้ จ่ายดังกล่าวในอัตราที่สูง อาคารสำนักงานและศูนย์การค้าควรมีการตั้งสำรองในระดับปานกลาง ส่วนโรงงานให้เช่าหรือคลังสินค้าซึ่งไม่ต้องมีการตกแต่งซ่อมแซมมากนักก็อาจ จะมีการตั้งสำรองต่ำกว่าสินทรัพย์ประเภทอื่นๆ ได้

9. ใครที่เหมาะจะเป็นผู้ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1

คำ ตอบ สำหรับนักลงทุนทั่วไป ผู้ที่น่าจะศึกษาโอกาสในการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ควรจะเป็นผู้มีเงิน ออมที่กำลังจะหาโอกาสการลงทุนในระยะยาวที่น่าจะให้ผลตอบแทนที่ดีกว่าเงินฝาก ธนาคาร โดยผู้ลงทุนก็ยังจะต้องมีความจำเป็นจะต้องมีเงินฝากธนาคารไว้ส่วนหนึ่งเพื่อ ใช้สำหรับรายจ่ายต่างๆ ที่จำเป็นและสำหรับค่าใช้จ่ายฉุกเฉินในอนาคต และนำเงินสดส่วนเกินในการหาช่องทางในการลงทุนใหม่ๆ ซึ่งการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจ เนื่องจากในปัจจุบัน กองทุนอสังหาริมทรัพย์จะให้อัตราปันผลระหว่าง 5-8% ซึ่งเป็นผลตอบแทนที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคารซึ่งอยู่ในระดับ 1-2% ค่อนข้างมาก และกองทุนอสังหาริมทรัพย์มีรายได้จากค่าเช่าซึ่งมีความแน่นอนในระดับหนึ่ง สำหรับนักลงทุนสถาบันที่น่าจะศึกษาโอกาสในการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ คือ นักลงทุนสถาบันที่มีการบริหารเงินออมในระยะยาว เช่น บริษัทประกันชีวิต กองทุนบำเหน็จบำนาญ และกองทุนสำรองเลี้ยงชีพ

10. กองทุนอสังหาริมทรัพย์มีเงินปันผลสูงก็จริง แต่ลงทุนในหุ้นไม่ดีกว่าหรือ ก็มีปันผลเหมือนกัน บางตัวปันผลเกือบ 10% และหุ้นบางตัวก็วิ่งขึ้นเป็นเท่าตัว

คำตอบ จากข้อมูลในอดีต แม้ว่าหุ้นหลายตัวจะสามารถให้ผลตอบแทนกับผู้ลงทุนมากถึง 100-1000% แต่ก็มีหุ้นจำนวนไม่น้อยที่ต้องถูกลดทุน และล้มหายตายจากไป หรือแม้กระทั่งหุ้นหลายตัวที่เคยมีการจ่ายเงินปันผลที่สูง แต่ปัจจุบันก็ประสบปัญหาขาดทุนและไม่สามารถจ่ายเงินปันผลได้ เนื่องจากหุ้นสามัญในตลาดหลักทรัพย์ส่วนใหญ่มีรายได้จากการขาย ซึ่งมีความผันผวนตามภาวะเศรษฐกิจและสภาพแวดล้อมทางธุรกิจค่อนข้างสูง ต่างจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้หลักมาจากค่าเช่า ซึ่งเป็นรายได้ที่มีความต่อเนื่องและมีความแน่นอนค่อนข้างสูง แม้ว่าในช่วงเศรษฐกิจขาลง รายได้จากค่าเช่าอาจจะไม่เพิ่มขึ้นหรืออาจจะลดน้อยลงไปบ้าง แต่เราจะเห็นได้ว่า หากสินทรัพย์ที่ให้เช่า เช่น อาคารสำนักงาน อพาร์ตเมนต์ ศูนย์การค้า หรือโรงงานอยู่ในทำเลที่ดีและคุณภาพของสินทรัพย์ที่ดีในระดับหนึ่งแล้ว ก็จะยังมีผู้เช่าอยู่ค่อนข้างมากแม้ในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ อย่างแย่ที่สุดกองทุนอสังหาริมทรัพย์ก็ยังเป็นเจ้าของที่ดินหรืออาคารที่ยัง มีมูลค่าในตัว นอกจากนี้ การที่มีข้อกำหนดของทางก.ล.ต. ที่ห้ามกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 ก่อหนี้ด้วยแล้วจึงไม่มีความเสี่ยงทางการเงินจึงทำให้โอกาสที่กองทุนจะถูก ฟ้องล้มละลายหรือโอกาสที่มูลค่ากองทุนจะเหลือ 0 นั้นแทบจะไม่มีเลย ดังนั้น การลงทุนในหุ้นสามัญกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์จึงมีความเสี่ยงที่ต่างกันและ ไม่ควรนำมาเปรียบเทียบผลตอบแทนกันโดยตรง

11. ข้้อดีของการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 เปรียบเทียบกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเองมีอะไรบ้าง

คำ ตอบ การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 มีข้อดีหลายประการเมื่อเปรียบเทียบกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าโดยตรง อาทิเช่น

• ไม่มีความจำเป็นต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก ในกรณีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีขนาดเล็ก เช่น ตึกแถว คอนโดมิเนียม ที่ดินให้เช่า ก็จะต้องใช้เงินหลักแสนบาทขึ้นไป หรือโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ เช่น อาคารสำนักงาน อพาร์ตเมนต์ ศูนย์การค้า โรงงาน ก็จะต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก จากการที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์กอง 1 ได้กำหนดวงเงินลงทุนขั้นต่ำไว้ 10,000 บาท จึงทำให้เป็นโอกาสที่ผู้ลงทุนสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ประเภทต่างๆ โดยที่ไม่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก
• กอง ทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 มีสภาพคล่องสูงกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 จะเข้าจดทะเบียนทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ จึงทำให้ผู้ลงทุนสามารถซื้อขายได้ง่ายและรวดเร็ว และเสียค่าใช้จ่ายในการขายเท่ากับค่าคอมมิสชั่นของการซื้อขายหลักทรัพย์ทั่ว ไปคือ 0.25% ซึ่งต่างจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์เอง ซึ่งหากต้องการขายออกไป จะมีความยุ่งยากและล่าช้ากว่า อีกทั้งยังต้องเสียค่าใช้จ่ายต่างๆ อีกจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียมการโอน 2% หรือค่านายหน้าที่เกิดขึ้นจากการขาย
• กองทุนอสังหาริมทรัพย์ ประเภท 1 ได้รับการยกเว้นภาษี เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 ได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีทำให้ไม่ต้องเสียภาษีรายได้จากการให้เช่า ซึ่งจะทำให้เงินปันผลที่ผู้ถือกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 ได้รับจะได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้ ซึ่งต่างจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเองซึ่งจะต้องเสียภาษีเงินได้ จากค่าเช่า
• ไม่ต้องเสียเวลาในการดูแลและบริหารสินทรัพย์ เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภท 1 จะแต่งตั้งผู้บริหารสินทรัพย์ ซึ๋งจะทำหน้าที่ตั้งแต่การหาผู้เช่า การเก็บค่าเช่าและบริการ การดูแล บำรุงรักษาอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ให้อยู่ในสภาพที่พร้อมให้เช่าตลอดเวลา
• กองทุนอสังหาริมทรัพย์มีการกระจายความเสี่ยงที่ดีกว่า เนื่องจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์ลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าขนาด ใหญ่ ที่มีผู้เช่าจำนวนมากราย ดังนั้นจึงมีการกระจายความเสี่ยงของผู้เช่าที่ดีกว่าการลงทุนในอสังหาริม ทรัพย์ด้วยตนเอง ซึ่งหากมีผู้เช่ารายใดรายหนึ่งย้ายออกหรือไม่ชำระค่าเช่า ก็จะไม่ได้รับผลกระทบมากนัก ซึ่งนักลงทุนทั่วไปอาจจะมีความสามารถในการลงทุนเพียง 1-2 แห่ง ซึ่งหากมีผู้เช่ารายใดรายหนึ่งย้ายออกหรือไม่ชำระค่าเช่า ก็จะได้รับผลกระทบจากค่าเช่าที่ลดลงค่อนข้างมาก